Topic: 新常态下的房地产市场新特点新趋势 (Read 448 times)

学者论坛
　　
　　不动产登记的实施将为未来土地和房地产制度改革构成强有力支撑。住房公积金管理条例修改预期将为新常态下的房地产市场注入新动力、新活力。新型城镇化综合试点方案出台将为试点地区房地产市场健康产生积极影响并将成为引领新常态的试金石。农村土地制度改革试点将为新常态下的农村房地产市场发展及中国全面深化改革尤其是城乡公平化的土地制度改革创新探索创造基础。
　　
　　张琦  陈伟伟
　　
　　通过对2014年房地产市场运行特点及原因分析，展望未来，有以下几个方面值得关注。
　　
　　新常态下的2015年房地产市场：去库存化仍将是中心任务
　　
　　多方面的原因导致房地产企业的库存压力不断增加。同时，房地产企业的资金来源，如国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金各方面的增速都要低于2013年同期。所以当前及未来的2015年，房地产企业面临的一个重要问题是去库存化，未来楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程，所以未来房价的变化趋势，尤其是三四线城市的房价增长乏力，随着未来我国房价下行压力增大，投机性住房需求将在市场中绝迹，投资性住房需求也将会显著缩减。
　　
　　新常态下2015年房地产企业：两级分化将更加明显
　　
　　2014年，各个房地产企业的销售情况呈现两极分化。伴随房地产行业的资源整合，以及国内市场的持续下行，一些实力雄厚的房地产企业将投资目标瞄准了海外市场，而随着改革的不断深入，企业投资海外市场越来越便利，未来中国的房地产企业有可能会主导中国的海外投资。
　　
　　新常态下的2015年房地产融资：可能会依然艰难
　　
　　作为资金密集型行业，资金是房地产企业的生命线，房企的资金来源主要是销售回款和各类融资，尽管债务违约事件具有偶然性，但连锁反应已让业内开始警惕，佳兆业集团的贷款违约事件的出现，有可能会对房地产企业的融资环境造成更大压力，尤其是中小型房地产企业的融资难度将增大。
　　
　　未来新常态下的2015年房地产政策取向
　　
　　综合各种宏观经济形势、环境因素和微观房地产市场因素，考虑到国家改革发展的政策动向，未来房地产市场总体政策取向和存在的问题可能会有以下几方面特点：
　　
　　（一）不动产登记的实施对新常态下的房地产市场影响尽管将不如预期那么大，但将为未来土地和房地产制度改革构成强有力支撑
　　
　　2014年12月22日，国务院发布了《不动产登记暂行条例》，该条例包括六章三十五条，已于2015年3月1日起正式实施。首先，《不动产登记暂行条例》的第一条内容阐述了制定该条的目的。其内容为“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例”。从此可以看出条例的制定从根本上来看是为了进一步落实物权法，保护权利人的合法利益。但是从该条例的内容看，并没有要求权利人对自己的房产进行强制登记，也没有出现“以人查房”内容。其次，该条例在第二条中界定了对不动产的定义和范围，其内容为“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。从这个方面来理解，城市商品房的登记只是其中的一部分，更多的是非商品房、非城镇建设用地，也即农村地区的宅基地、耕地、林地、海域等。这与城镇地区的商品房价格变化，并无多大关系。
　　
　　（二）住房公积金管理条例修改预期将为新常态下的房地产市场注入新动力新活力
　　
　　2014年底前，住房和城乡建设部已经基本完成了《住房公积金管理条例》修订的有关工作，并已形成《条例》修订草案稿。这次对该条例的修订，值得关注的是住房公积金的提取使用范围或将进一步放宽，既包括允许住房公积金用于发放保障性安居工程长期建设贷款，也包括个人提取使用住房公积金用途的多元化等相关内容。比如之前不同地方尝试的用于支付房租、装修款项、用于涉及个人重大民生支出的支付、异地缴存使用等。住房公积金提取范围的放宽，将有效盘活沉淀的公积金，提升居民的消费能力，促进经济增长的同时，提升民众的幸福感，当然这也将在居民购买房屋或租赁房屋方面提供更多的资金支持和便利。
　　
　　（三）新型城镇化综合试点方案出台将为试点地区房地产市场健康产生积极影响并将成为引领新常态的试金石
　　
　　2015年1月，国家发展和改革委员会等11部委在系统内部联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》，标志着我国新型城镇化综合试点正式启动。试点方案指出国家将实行改革试点进展情况年度评估报告制度，并在总结试点经验的基础上逐步扩大试点范围。试点方案的主要内容包括两个方面：一是披露了64个新型城镇化试点城市名单，二是阐述了试点工作的五大领域。对于新型城镇化综合试点的实施，未来可能带来的变化，一是试点地区公共产品和公共服务将趋于均等化。二是试点地区的地方债券发行将进一步加快。三是试点地区农地制度改革将会加快。四是试点地区的城市治理体制机制以及财权事权变革将会提速。试点地区的房地产市场由于改革的不断深化，将得到更良好的发展环境，对当地房地产市场的健康发展起到积极的影响。
　　
　　（四）农村土地制度改革试点将为新常态下的农村房地产市场发展及中国全面深化改革尤其是城乡公平化的土地制度改革创新探索创造基础
　　
　　新阶段我国农村土地制度改革即将进入一个全新的试点启动时期，试点将会呈现三个特点：一是坚持小范围试点。试点将在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择。二是坚持依法改革。三是坚持封闭运行，确保风险可控，并将在2017年底完成。以此可以推测，下一步，农村集体经营性建设用地入市改革试点方案将会进入按照相关程序报批阶段，试点方案也会在不久出台。尤其是土地承包经营权和农民住房财产权抵押方案也会推出。对于农村集体产权制度改革的顶层设计，也就会加快推进，预计2015年一季度，一系列指导性文件将会出台。
　　
　　（作者单位：北京师范大学经济与资源管理研究院城乡土地市场流转研究所）