Topic: 孙宏斌：最大的不确定性是预期 我对房地产很悲观 (Read 131 times)
为什么悲观，真的到了无可挽回的地步了吗
临近年末，融创中国董事会主席孙宏斌开始活跃在各大论坛上。
12月9日，孙宏斌出现在第四届平安地产金融创新论坛，对宏观经济形势以及未来住宅市场的政策形势、价格走向、市场需求、风险等方面做出了预测。
他表示，现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，不确定性比较大，最不确定的就是预期，把老百姓的预期给影响了。
对于明年房地产市场，孙宏斌的判断是比2017年要好一点，尽管政策不会变化，但是会稍微放松一些，“很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。”
而未来行业的风险则是“地买贵了”。
“地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。融创的地比别人便宜，产品、品牌又比别人好，溢价能力强，销售能力也强，就没有那么高风险”。
另外，在此次论坛上孙宏斌再次向外界宣传了自己的大文娱美好生活战略，这几乎成了目前孙宏斌演讲的标配。
以下是此次论坛孙宏斌演讲实录：
不确定市场环境下的选择
我早上看这个题目的时候，觉得特别吓人，我昨天喝多了，我一想为何用这个题目？原来想说其实没什么选择，不管市场怎么变化、市场怎么不确定，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在也不用考虑了，卖不卖吧。原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。就是买不买地，卖不卖房子，就这两件事需要选择。
如果只有这两个选择的话我想说四件事：
一是不确定性从哪儿来？有多不确定？二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。
第一，市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策，政策带来了什么呢？第一，现在政策带来的是去市场化，土地市场基本上不太市场化。第二，销售的政策，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性方面，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们，当时我提的建议是，得给北京、上海、深圳多分一点土地，容积率提高一点，现在的政策我们也支持，如果不这样的话，房价涨得更高，地价涨得更高，所以大家的风险都大了，所以需要短期的政策。
现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，后面寄希望在两会以后，不过估计也不会太有希望。
如果真让涨的时候有可能就真不涨了，为什么呢？最不确定的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁，新增的租赁房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太多的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。
有两个原因，很多城市涨了一倍或是一倍以上了，再让它涨我觉得也挺难的，2009年房价涨到头了，地价涨很高的，杭州的房价五六年没涨了，这就是我一直说的杭州现象，杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最大的问题是预期的不确定性，我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事。不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最大的不确定性是预期。
第二，第一个判断是市场的判断，我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变，会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。
地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，但三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。
第二个判断，两位教授提到市场化的集中，两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额，前十名会占到50%的市场份额，比原来想象的要快，这个是改不了的，不管手上是什么地，小公司都没法干了。就像深圳，深圳有300多家房地产企业，为什么？小公司根本没法干，一块地很便宜，花了五个亿，现在房价涨了也卖不了房子，房价涨的好处是拆迁费涨了，原来十个亿能拆的，现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。
对于大公司、对于我们来说有点优势，任何一个行业的并购，兼并收购都是在价值链最高端、成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的，我们有一个好口碑，总成功不可能有好的口碑，因为失败所以口碑出来了，要吃很多亏才能建立起口碑，我们已经吃了很多亏了，这就是我们现在的优势。
我们每天有几十条线索，要求合作，有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势，去年我在浙江大学招聘，我每年去一个学校招聘，我说中型企业并购机会，我说的是中型企业被并购的机会，弄错了，所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点，兼并收购的份额向大公司集中，大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。
第三，风险，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我，这个行业唯一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单，我说地必须比别人便宜，我们的产品、品牌又比别人好，风险在哪儿呢？地便宜，产品比别人好，溢价能力强，我们销售能力也强。
包括在广深，我们做了一年多，不可能哪个房子单价降到一万，一定在一万以上，降到五千还赔不了钱，去年我们买了很多一千多的地，今年说两千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。
第四，选择，刚才我说了，对行业来说没什么可选择的，你买不买地，你卖不卖房，手上没钱也不存在买地的事，就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事，就是买不买地。选择还是很简单，要么买不买地，卖地的话卖不卖给我，卖不卖房，就这三个事。
这个行业未来怎么弄？我前年说是大公司的钻石时代，因为你快速的增长，我在2003年、2004年的时候说销售额要做到100亿，他们都说我疯了。几年以后怎么办？比较稳定了，前三十名、前二十名、前五十名，比较稳定了以后怎么弄？选择什么、怎么办？要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱，转型装修公司能不能赚钱？投资美好生活，去年我们说投资消费升级，今年学习了十九大文件改成投资美好生活，投资美好生活是什么？你们都知道了，买乐视电视，看乐视拍的电影，去万达城玩。
12月9日，孙宏斌出现在第四届平安地产金融创新论坛，对宏观经济形势以及未来住宅市场的政策形势、价格走向、市场需求、风险等方面做出了预测。
他表示，现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，不确定性比较大，最不确定的就是预期，把老百姓的预期给影响了。
对于明年房地产市场，孙宏斌的判断是比2017年要好一点，尽管政策不会变化，但是会稍微放松一些，“很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。”
而未来行业的风险则是“地买贵了”。
“地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。融创的地比别人便宜，产品、品牌又比别人好，溢价能力强，销售能力也强，就没有那么高风险”。
另外，在此次论坛上孙宏斌再次向外界宣传了自己的大文娱美好生活战略，这几乎成了目前孙宏斌演讲的标配。
以下是此次论坛孙宏斌演讲实录：
不确定市场环境下的选择
我早上看这个题目的时候，觉得特别吓人，我昨天喝多了，我一想为何用这个题目？原来想说其实没什么选择，不管市场怎么变化、市场怎么不确定，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在也不用考虑了，卖不卖吧。原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。就是买不买地，卖不卖房子，就这两件事需要选择。
如果只有这两个选择的话我想说四件事：
一是不确定性从哪儿来？有多不确定？二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。
第一，市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策，政策带来了什么呢？第一，现在政策带来的是去市场化，土地市场基本上不太市场化。第二，销售的政策，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性方面，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们，当时我提的建议是，得给北京、上海、深圳多分一点土地，容积率提高一点，现在的政策我们也支持，如果不这样的话，房价涨得更高，地价涨得更高，所以大家的风险都大了，所以需要短期的政策。
现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，后面寄希望在两会以后，不过估计也不会太有希望。
如果真让涨的时候有可能就真不涨了，为什么呢？最不确定的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁，新增的租赁房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太多的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。
有两个原因，很多城市涨了一倍或是一倍以上了，再让它涨我觉得也挺难的，2009年房价涨到头了，地价涨很高的，杭州的房价五六年没涨了，这就是我一直说的杭州现象，杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最大的问题是预期的不确定性，我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事。不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最大的不确定性是预期。
第二，第一个判断是市场的判断，我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变，会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。
地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，但三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。
第二个判断，两位教授提到市场化的集中，两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额，前十名会占到50%的市场份额，比原来想象的要快，这个是改不了的，不管手上是什么地，小公司都没法干了。就像深圳，深圳有300多家房地产企业，为什么？小公司根本没法干，一块地很便宜，花了五个亿，现在房价涨了也卖不了房子，房价涨的好处是拆迁费涨了，原来十个亿能拆的，现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。
对于大公司、对于我们来说有点优势，任何一个行业的并购，兼并收购都是在价值链最高端、成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的，我们有一个好口碑，总成功不可能有好的口碑，因为失败所以口碑出来了，要吃很多亏才能建立起口碑，我们已经吃了很多亏了，这就是我们现在的优势。
我们每天有几十条线索，要求合作，有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势，去年我在浙江大学招聘，我每年去一个学校招聘，我说中型企业并购机会，我说的是中型企业被并购的机会，弄错了，所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点，兼并收购的份额向大公司集中，大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。
第三，风险，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我，这个行业唯一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单，我说地必须比别人便宜，我们的产品、品牌又比别人好，风险在哪儿呢？地便宜，产品比别人好，溢价能力强，我们销售能力也强。
包括在广深，我们做了一年多，不可能哪个房子单价降到一万，一定在一万以上，降到五千还赔不了钱，去年我们买了很多一千多的地，今年说两千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。
第四，选择，刚才我说了，对行业来说没什么可选择的，你买不买地，你卖不卖房，手上没钱也不存在买地的事，就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事，就是买不买地。选择还是很简单，要么买不买地，卖地的话卖不卖给我，卖不卖房，就这三个事。
这个行业未来怎么弄？我前年说是大公司的钻石时代，因为你快速的增长，我在2003年、2004年的时候说销售额要做到100亿，他们都说我疯了。几年以后怎么办？比较稳定了，前三十名、前二十名、前五十名，比较稳定了以后怎么弄？选择什么、怎么办？要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱，转型装修公司能不能赚钱？投资美好生活，去年我们说投资消费升级，今年学习了十九大文件改成投资美好生活，投资美好生活是什么？你们都知道了，买乐视电视，看乐视拍的电影，去万达城玩。
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