Topic: 万科的郁亮时代：作为发展商的时代已经过去 (Read 75 times)

2017年6月30日，52岁的郁亮在近百位媒体和几百位股东的注视下接过了王石的担子，成为万科自创业以来的第二位带头人，这也意味着地产业的领军企业万科正式进入了郁亮时代。
转型是万科郁亮时代的关键词，即便自2014年便提出了“转型城市配套服务商”战略，郁亮掌舵下的万科，在经营性业务上的加码力度和速度一改以往“专注住宅”的路径，其间收购普洛斯、无不印证其再次调转航向“由专而多”地广泛布局物流、商业、长租公寓、养老等创新业务。
在郁亮看来，“万科作为发展商的时代已经过去了”，他为万科定下的“万亿市值”蓝图中，住宅及新业务各占50%，作为房地产白银时代的提出者和坚定者，郁亮最新的表态，“我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位”。
不过，万科和所有转型企业一样要面临的是，在创新业务盈利收效甚微，以及碧桂园、恒大、融创等龙头企业竞相增长之时，在规模上接连失守冠亚军后的昔日“地产一哥”，该如何在这种另辟蹊径的战略中再度赢取曾经的辉煌？
万科新定位
在郁亮全面管控万科后，从单一住宅开发转向发展房地产开发产业链上的多元业务成为万科最为显著的变化。
8月中期业绩会上，郁亮以万科董事长的身份对外公布了集团的五大业务行类型：核心业务的房地产开发和物业管理、优势业务的商业开发运营与物流、拓展业务的长租公寓和冰雪度假、摸索业务的养老和教育、潜力业务的“轨道+物业”和混合所有制改革。
早在2014年，郁亮在提出国内房地产行业进入白银时代的概念之时，万科就正式提出转型“城市配套服务商”，而现今这五大业务类型基本涵盖了房地产行业当前和未来热门的发展方向，业务线的重新梳理也正如郁亮所说的，未来万科将在转型的道路上走得更快。
仅过去的半年，万科率先在物流地产发力。7月4日，万科披露，联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本和中银投共同参与普洛斯潜在的私有化事项，并已获得普洛斯董事会同意，交易总额将达到785亿元。
对于仅有500万平方米物流仓储的万科而言，收购在中国物流地产占据最大市场份额的普洛斯无异于获得了一个在该领域快步发展的有力筹码。2017年中期业绩会上，郁亮也对外表示“万科物流地产目前在行业大概是第四、第五名，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球名列前茅”。
实际上，在持续采取各城市公司间的赛马机制之外，这种通过寻求第三方合作加快推进创新业务布局正成为万科一大方略。而除了物流地产，2017年万科在商业、冰雪、养老、教育等延伸产业都在推进发展。
养老方面，万科作为养老产业中较早入门的房企之一，截至2016年底已在北上广深及天津、杭州、青岛、成都等城市开业运营了超过80个养老项目，万科在北京的三个项目均已达到了运营平衡；投资版图方面，2017年5月和10月，万科相继成立了两个基金，总规模分别为182.76亿元和60亿元，分别投向商业地产和物流地产领域；此外，2017年11月28日，万科还联e会中诚投资、中天集团等共同发起成立建材B2B第三方采购交易平台“采筑”，切入房地产下游服务产业。
长租公寓方面，万科泊寓已经进入28个城市，获取房间数8.4万间，开业6个月项目出租率约为93%。万科最新公布的数据显示，预计到2017年底，万科的长租公寓数量将达到25万间，其中厦门公司拥有逾2万间，已开业将近5000间。
众多产业全面开花，但在万科董秘朱旭看来，万科当前所实施的并非多元战略，而是围绕城市发展和消费者升级诉求来提供一切与不动产相关的衍生业务，然而，毋庸置疑的是，万科正在尝试更多的可能。
业绩放缓切入新领域
不过，从业绩规模上来看，在行业“马太效应”进一步增强之下，截至2017年11月，国内千亿房企的数量已经达到了14个，其中碧桂园一骑绝尘以突破5000亿元的销售规模位列榜首，相比之下，曾经的“地产一哥”则接连失守冠亚军。
据万科最新发布的业绩公告显示，截至2017年11月，万科2017年累计实现合同销售金额为4676.5亿元，合同销售面积3141.9万平方米，而恒大前11个月累计实现合约销售金额约达4704亿元，继10月超越万科之后，进一步将距离拉开至27.5亿元。
万科业绩的放缓与创新业务的拓展、股权之争的影响及市场政策环境趋严等因素不无关系，不过即便郁亮此前曾提出“农民理论”—企业管理者应有当好农民种好地的觉悟，不问天气如何，就是把地种好，万科在地产主业上已然悄然开启了新一轮的拓展。
在过去的一年里，一向在土地上采取保守谨慎策略的万科一反常态，不仅在2017年8月份拿下了高达551亿元的广信资产包，还在9月份斥资200多亿元大规模纳储，截至11月底，万科2017年合计新增项目数量已经达到190个，总建筑面积为4149.8万平方米，权益建筑面积为2709.5万平方米。
然而，土储的增长也意味着企业杠杆的增加，对此，万科证券事务代表梁洁在8月的电话会议中表示，万科希望未来能够抓住市场相对放慢的机会增加项目，也愿意增加杠杆空间，而目前19.6%的净负债相对较低。
据悉，万科的资产负债率已经由2014年的77.2%上升到2017年半年的82.66%，而2015年、2016年的资产负债率分别为77.7%和80.54%。2014年、2015年、2016年和2017年6月的净负债率分别为5.41%、19.3%、25.87%和19.61%。
值得注意的是，土地储备大幅增长的背后是万科拿地渠道的进一步拓展。据悉，2017年万科不仅加大对存量地产的挖掘，切入到旧改、城市更新等领域，同时紧锣密鼓地布局特色小镇，仅在去年9月份就敲定了石家庄50亿元特色文化小镇、门头沟军庄镇特色农业小镇、苏州高新区生命健康小镇，并在京推出了首个营地教育特色小镇。