Topic: Geldanlage in Immobilien (mal was seriöses) (Read 263 times)

Och, darf hier ruhig Thema sein, zum OP will ich eh nicht diskutieren. Wenn jemand will, soll er sich einfach melden

Auch (und gerade) bei vermieteten Immobilien sollte EK deutlich höher liegen als 10%.
Alles unter 25% würde ich grundsätzlich als problematisch ansehen.
Die Rechnung geht bei vielen Immobilien durchaus erstmal auf, wenn man mit weniger EK reingeht.
Aber wenn man dann einen Mietausfall nicht abfangen kann, steht einem das Wasser schneller bis zum Hals als man "Rendite" rufen kann.

Ich kenne eine Menge "Projekte", bei denen Anlegern vor allem Neubauten mit weniger als 25% EK angedreht werden, das hat unter dem Namen "Bauherrenmodelle" in den 80ern so einen richtig süßen Beigeschmack von Privatinsolvenz und Zwangsversteigerung bekommen.

Witzigerweise stammt das Projekt, um das es hier geht, übrigens aus einer "Resteverwertung" von so einem Bauherrenprojekt, da gehöre ich quasi beruflich zu den Aasgeiern, die sich um die übriggebliebenen Knochen reißen

Ich rede hier nicht von selbst genutzten Immobilien, das wäre sicherlich sehr gefährlich. Vielmehr um vermietete Wohnungen mit
einer ordentlichen Rendite. Aber das soll hier nicht das Thema sein.

Ich wünsche Dir das Du den ein oder anderen €-Wal findest und so um die Banken herumkommst. 

Es wird ja hier Fremdkapital gesucht.

Ganz nebenbei: 10% Eigenkapital und Immobiliengeschäfte: Finger weg.
Das ist eine vorprogrammierte Insolvenz. Dass Banken heute so einen Sch%&! finanzieren, halte ich für kriminell.


Um auf das konkrete Projekt zurückzukommen:
Wie gesagt, Zusagen von Banken liegen vor, aber die Konditionen sind nicht besonders attraktiv.
Furchtbar schlecht sind sie jetzt aber auch nicht.
Wenn sich keine andere Finanzierung findet, läuft's eben wieder über die Bank.

Im Moment sieht's einfach so aus, dass die Bank letztlich doppelte und dreifache Besicherung will, und dann für diesen tollen Kredit mit Netz und doppeltem Boden trotzdem noch einen erheblichen "Risiko"-Aufschlag verlangt. Wird am Ende auf 3,5% rauslaufen. Nicht tragisch, aber ehrlich gesagt in Anbetracht der Sicherheiten auch nicht gerechtfertigt.

Und da sage ich mir einfach, wenn ein vernünftiger Anleger das ganze prüfen möchte, kann er eben z.B. die 3,5% haben, und die Bank verdient halt mal nix dran. Oder er geht das ganze mit weniger Sicherheiten an, ermöglicht dem Darlehensnehmer dadurch vielleicht eine höhere Liquidität, gibt ihm vielleicht andere Tilgungskonditionen und schon kann man halt auch 4% bekommen oder so.

Alles Verhandlungssache und darstellbar, muss halt im realistischen Rahmen bleiben. Geld zu verschenken hat hier keiner


Ich finde es, ehrlich gesagt, einfach doof, dass Banken hier kein Risiko haben, hohe Zinsen (und "Bearbeitungsgebühren" a.k.a. Abschlusspämien) einstreichen und gleichzeitig der normale Anleger Nullzinsen bekommt. Wenn sich hier also jemand findet, der mal eine Finanzierung unter Umgehung einer Bank aufstellen möchte, nur zu. Wenn nicht, läuft das Projekt eben über 'ne Bank.


1. ich bin nicht der Kreditnehmer.
2. ich bin für einen Teil der Summe selbst Darlehensgeber.
3. ja, 60% macht die Bank mit, deswegen steht die Finanzierung ja auch.


Genau darum geht es mir.
Die Absicherung kann erstrangig auf die Immobilie erfolgen.
Wenn man komplett ohne Bank auskommt.
Wenn sich nur ein Teil des Kapitals hier finden lässt, muss das zwangsläufig nachrangig und mit Rangrücktritt hinter der Bank laufen.
Weil Banker nunmal Bankster sind.

Wenn sich hier jemand denkt "ach, was mach ich mit dem vielen Geld, das ich hier rumliegen habe?", weil er bei der Bank keine Zinsen bekommt, Aktien zu unsicher, eigene Immobilien zu viel Arbeit sind, noch mehr Bitcoins gegen Diversifizierung verstoßen, dann kann er hier sein dreckiges Fiat-Geld zu guten Zinsen mit guten Sicherheiten anlegen.

Immobilien Investments machen doch nur mit fremden Kapital Sinn. So hebelt man eine Rendite von z.B. 5% auf den Gesamtpreis auf 50% auf das Eigenkapital wenn man z.B. 10% Eigenkapital investiert. Noch interessanter wird es wenn man gar kein Eigenkapital investiert und auch die Nebenkosten mitfinanziert.

Davor aber unbedingt tieferes Wissen aneignen.

Auch wenn Gewerbe schwieriger zu finanzieren ist, 60% des Kaufpreises macht doch fast jede Bank mit, vorausgesetzt die eigenen Bonität stimmt. Was ich bei deiner Forumszugehörigkeit und evtl. vorhanden Mitteln in BTC oder EUR annehmen muss.


EDIT:

Eins möchte ich noch nachlegen. Sollte das Darlehen wie hier steht im ersten Rang abgesichert sein kann das nach Prüfung aller Unterlagen die ein oder andere Geldanlage für jemand sein.

Mittlerweile über die Bank finanziert
TL;DR:
Für Anleger ab 500.000 EUR biete ich ein Immobilienprojekt im Bereich Hotelgewerbe.
Gesamtvolumen 4-5 Mio, Eigenkapital 2 Mio, Kapitalbedarf 2-3 Mio.
Erstrangige Sicherheiten vorhanden.
Leider keine Geldanlage in Bitcoin möglich.

---

Wie der eine oder andere vielleicht weiß, bin ich im Bereich Hotel und Hotelimmobillien tätig. Ein Kollege (und Freund) von mir hat mir vor kurzem ein Angebot gemacht, mich an einem seiner Projekte zu beteiligen. Ich selbst werde das in gewissem Umfang auch tun.

Es geht um den Erwerb einer Hotelimmobilie an einem C-Standort in Deutschland, Größenordnung 4-5 Mio. EUR.
Eigenkapital und Sicherheiten sind vorhanden, Bank(en) würden den Rest finanzieren.

Nun ist es so, dass die bisherigen Angebote der Banken nicht besonders attraktiv sind, was die Konditionen und Zinssätze angeht.
Deswegen wollte ich mal hier anfragen, ob es Leute gibt, die eventuell Interesse hätten, die Finanzierung unter Umgehung der Banken aufzustellen.

Ich will nicht vorgreifen und irgendwelche Renditen oder Zinssätze in den Raum werfen, weil sich bei einer individuellen Finanzierung (in gewissem Umfang) beliebig gestalten lässt, in welcher Form und Höhe man die Rendite möchte.

Nur mal als (völlig unverbindliche) Beispiele:
Erwerb von Immobilienanteilen, 6% Rendite, aber Kosten für den Unterhalt der Immobilie, steuerlich EKSt.
Verzinsliches Darlehen, 3-4% Zins, dafür nur Kapitalertragsteuer.
- Tilgung monatlich mit angepassten Raten
- Tilgung monatlich mit fixen Raten
- Tilgung endfällig
um mal eine Vorstellung davon zu vermitteln, was mit "gestalten" gemeint ist.


So, langer Rede kurzer Sinn, im Moment wird eine Finanzierung über 2-3 Mio. gesucht, Angebote von Banken gibt es, aber vielleicht will ja der eine oder andere hier selbst mal gute Zinsen auf sein dreckiges Fiat-Geld haben (das kann leider nicht in Bitcoin abgewickelt werden).

Ich würde mal als Einschränkung vorsehen, dass Anleger mindestens 500.000 EUR Kapital mitbringen sollten, ansonsten lohnt sich der Aufwand (für Verträge, Verwaltung, Prüfung durch euren Rechtsanwalt etc.) sowieso nicht.

Bitte nur ernstgemeinte Anfragen per PM.

---

Und ja, ich weiß, das klingt hier nach Abzocke, Ponzi, Scam, Betrug und was weiß ich noch alles, aber mal ehrlich, ihr kennt mich. Wenn ich etwas anbiete, hat das Hand und Fuß.
Das ist ein ernstgemeintes Angebot, ich würde gerne mal eine Finanzierung ohne Banken auf die Beine stellen, ich verspreche hier keine Traumrenditen oder Supergewinne oder sonst irgendwas, sondern ein realistisches, normales Immobilienprojekt in einem Bereich, in dem ich seit mindestens 12  Jahren (eigentlich sind es momentan rund 15, aber der Anfang war noch "Lehrzeit" ) selbst professionell tätig bin. Ich kann euch jeden einzelnen Schritt im Prozess ausführlich erklären, kann mich mit einem Anwalt eurer Wahl zusammensetzen, damit der alles doppelt und dreifach überprüft, und am Ende bin ich euch trotzdem nicht böse, wenn ihr nein sagt, weil euch das Risiko zu hoch oder die Rendite zu gering ist.