Topic: Immobilienfinanzierung bei Finanzkrise (Read 855 times)

Ich habe in den letzten drei Jahren einige Immos gekauft, würde mich aber noch lange nicht als Experte einschätzen. Bisher sind meine Käufe zu meiner Zufriedenheit gewesen.

Meine aktuelle Einschätzung ist: In gefragten Städten in guter Lage werden die Preise keine starke Korrektur erfahren. Die Notenbanken drucken so viel Geld und das muss irgendwohin. Daher werden nicht beliebig vermehrbare Assets mittel- und langfristig an Wert gewinnen.

Die Abwanderung in die Städt oder deren Speckgürtel wird weiter für eine hohe Nachfrage Sorgen. Staatliche Eingriffe in die Miete (siehe Berlin) führen zu einer höheren Eigennutzer-Quote und diese wirkt sich positiv auf die Preisentwicklung - nicht vermieteter - Immos aus.

Die von den Staaten aufgenommenen Schulden, können nicht alleine durch Steuern und Sonderabgaben u. ä. beglichen werden (wahrscheinlich können sie nie beglichen werden aber diese Diskussion will ich hier nicht führen). Daher bleibt nur eine Entwertung des Geldes, ich spreche hier ausdrücklich nicht von einer Hyperinflation aber ein paar Prozentpunkte wird die Inflation mittelfristig wahrscheinlich steigen. Daher kaufe ich gerade ein Objekt mit einem Teil Fremdkapital (60% von (KV+NK)). Die Zinsbindung lasse ich auf 5 Jahre, weil ich keine Möglichkeit zur Anhebung des Zinses erkennen kann.

Crash ist schon wieder weg bzw. schon wieder da...  

Den "grossen Crash" wirds aber wohl nicht geben, wenn die Notenbanken mit "whatever it takes" dagegenhalten.
Aber die Immopreise dürften mit niedrigen Zinsen weiter steigen.
Und die Mieten in den deutschen Ballungsräumen.
Damit kommt dann auch eine Form von Inflation in den normalen Geldbeuteln an.
Und vermutlich noch ein paar weitere wirre Ideen zur "Ausbremsung" des Mietenproblems auf den Tisch...

So Crash ist da. Gibt es schon neue Meinungen?
Habe leider keine Ahnung von immos, finde das Thema aber sehr interessant.

deine immobilien werden nichts wert sein, weil der finanzcrash direkt eine kommunistisch/sozialistische regierung erzeugen wird. die rechte von "vermietern" werden massiv angegriffen werden, hier in ostdeutschland rotten schon seit jahrzehnten immobilien welche nach der wende privatisiert wurden vor sich hin, weil nimand in der lage ist beim bankenkartel für deren nutzung geld zu leihen, dafür wird es rache geben.
nach dem euro kommt der kommunismus zurück, weil nationalistischen blödsinn kann keiner mehr machen dannach. wer will sich schon für einen nationalstaat einsetzen wenn er dann von privaten unternehmern und deren migrationslobby früher oder später ausgehöhlt wird.

ich denke das der finanzcrash durch die incompetenz des westeuropäischen geldadels unvermeidbar ist. dannach könnte die sovietunion wieder zurückkommen

Danke noch mal an Euch alle! Einige interessante Aspekte dabei, die ich so nicht kannte.

Ich habe mich gegen eine Investition in die Immobilie entschieden.

Also ich bin damals zur Infina gegangen, welche Kredite vermitteln.
Da hieß es, unbegrenzte Sondertilgung, keinen Einfluss auf den Zinssatz, lediglich 1% Gebühr auf die getätigte Sondertilgung

Richtig. Ich würde da auch dringend zu einem Sachverständigen raten, der sich mit bereits bestehenden Immobilien auskennt. Kostet zwar in der Regel eine Stange Geld (bei uns warens knapp 5k), der hatte sich das Geld aber nach dem ersten Termin von selbst wieder reingespielt in dem er gleich auf Mängel hingewiesen hat, auf die man als "Normalsterblicher" niemals geachtet hätte.

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"It depends"
Kann hier jetzt nur für Österreich sprechen, aber Sondertilgungsrechte sind ganz klar verhandelbar. Die Spanne reicht dabei von "nur mit Pönale" bis hin zu "jederzeit möglich". Zumindest eine pönalfreie Sondertilgung pro Jahr muss aber auf alle Fälle möglich sein. Aktuell bietet die Sparkasse bspw. 2 gratis Sondertilgungen pro Jahr an ohne Auswirkung auf den Effektivzins (wenn man auf dieses Recht verzichtet).

Okay danke für Info

Sondertilgung musst du an sich bei Vertragsabschluss regeln.
Habe ich lange nicht mehr gemacht, aber AFAIR kosten 10% Sondertilgungsrecht pro Jahr vielleicht 0,1% Zinsen extra oder so, das ist vertretbar.
Man kann auch unter Vorfälligkeitsentschädigung tilgen, das ist bei normalen Wohnimmobilien AFAIK bei ungefähr 1% gedeckelt, also wohl ähnlich wie in Österreich. Die Deckelung folgt allerdings aus einer relativ komplizierten Berechnung, und wird deshalb üblicherweise im Darlehensvertrag selbst direkt pauschal auf 1% gesetzt. Allerdings greift die Vorfälligkeitsentschädigung nur bei Kündigung des Vertrags, also ist eine einfache Teil-Sondertilgung nicht ohne Absprache mit der Bank machbar. Zur Not muss man halt bei einer anderen Bank refinanzieren, vielleicht liegt man dann sogar bessere Zinsen, schließlich hat man dann eine andere Eigenkapitaldeckung.
Aber wohlgemerkt, lange nicht mehr gemacht, keine Ahnung, wie es im Detail bei einer aktuellen Wohnungsfinanzierung ist.

Ich sehe einfach keinen Nachteil, wenn man 2-3 Handwerker aus seinem Freundeskreis zu einer Hausbesichtigung mitnimmt.
Natürlich decken sie nicht alle Mängel auf, wer tut das schon. Aber hier und da bekommt man eine Einschätzung und um das geht es.
Natürlich steht es jedem selber frei, auch alleine als Laie die Objekte anzuschauen. Toll, viel Erfolg.

Was mich aber noch interessiert: Wie ist die Sondertilgung in DE geregelt? Mein Stand ist, dass die Sondertilgung arg begrenzt p.a. ist
und es sich negativ auf den Zinssatz (für den Nehmer) auswirkt. Bin ich da noch up to date?

Eigentlich wollte ich das mal so stehen lassen, aber ich kann mir den Hinweis einfach nicht verkneifen:

Gutachter können Immobilien nicht bewerten.
Handwerker ebensowenig.
Architekten gleich dreimal nicht.

Das hat eine Reihe von Gründen.
Erstens sind alle drei Spezialisten, die sehr unterschiedliche Aufgaben haben, in keinem Fall aber haben sie die Aufgabe, den realen Marktwert einer Immobilie einschätzen zu können.


Handwerker können sicherlich hilfreich sein, eine Einschätzung zu liefern, wieviel es denn kosten würde, eine bestimmte Aufgabe zu erledigen, schließlich ist das ihr Geschäft.
Wer sich also die Frage stellt, "was kostet es mich, den Heizkessel auszutauschen", der kann einen Handwerker befragen.
Die Frage "was kostet mich die Sanierung der Immobilie" ist aber schon so vielschichtig, dass ein einzelner Handwerker das unmöglich beantworten kann.
Dass Handwerker zudem naturgemäß in ihren ersten Einschätzungen viel zu niedrig liegen, dürfte wohl allgemein bekannt sein.


Architekten, naja, hm, ich will es höflich formulieren, sind nach meiner Erfahrung diejenigen Beteiligten am Bau, die am wenigsten über Kosten wissen.
Ist auch eigentlich nicht ihre Aufgabe. Ihre Aufgabe ist es, bestimmte Planungen vorzunehmen, diese ggf. den Behörden vorzulegen, sich um die Einhaltung zu kümmern, und die Übereinstimmung von Plan, Ausführung und Abrechnung zu prüfen. Damit hat es sich dann aber auch.
Wenn also ein Elektriker ein dreimal überteuertes Angebot abgibt, das dann korrekt ausführt und korrekt abrechnet, hat der Architekt hier nichts zu beanstanden.
Natürlich verfügen Architekten häufig aus der Alltagserfahrung über ein gewisses Gefühl für Kosten, mehr aber auch nicht.


Gutachter sind überwiegend Spezialisten für bestimmte technische Fragen.

Aber vermutlich zielt die Frage eher auf Verkehrswertgutachter ab.
Hier will ich mal alle Höflichkeit fahren lassen, und einfach aus meiner Erfahrung sagen, dass das IMHO der inkompetenteste Haufen Stümper ist, den ich so kenne.
Ich habe mittlerweile in meinem Leben ein paar Hundert Verkehrswertgutachten zu Spezialimmobilien einsehen dürfen, bei denen ich mich in gewisser Weise selbst als "Experte" bezeichnen dürfte.
Jedes einzelne war, gelinde gesagt, gequirlte Kacke.
Die realen Kaufpreise, die letztlich erzielt wurden (und die ja letzten Endes den "realen Wert" widerspiegeln), lagen eigentlich durchgängig um mindestens 30% daneben, mal nach oben, mal nach unten. Auch Ausreißer, wo der ermittelte Verkehrswert um 200% überschritten wurde, sind leider keine Seltenheit. Mir sind selbst Einzelfälle mit Überschreitung des Verkehrswerts über 1000% (in Worten: Eintausend Prozent) bekannt.

Etwas "realistischer" in ihren Einschätzungen sind IMHO die Beleihungswertgutachter von lokalen Banken, die kennen wenigstens den lokalen Markt.
Dafür sind sie in ihren Werteinschätzung naturgemäß sehr konservativ eingestellt.


Insofern kann ich eigentlich keinen guten Grund erkennen, warum sich ein "normaler" Häuslebauer beim Erwerb seiner Immobilie von einem Gutachter oder einem Architekten helfen lassen sollte, das ist IMHO rausgeschmissenes Geld.
Gerade bei der eigengenutzten Immobilie kommt es letztlich darauf an, ob einem die Immobilie das wert ist, was man dafür bezahlen muss, und damit hat es sich.

Wer noch dazu glaubt, ein Verkäufer würde sich in der gegenwärtigen Marktlage von Gutachten o.ä. beeindrucken lassen, und mit dem Preis runtergehen, nur weil man ihm vorrechnet, dass die Immobilie weniger wert ist, der träumt.
Im Zweifelsfall gibt man also Geld für einen Gutachter aus, will dann den Preis drücken, und der Verkäufer sucht sich einfach einen anderen, weniger kritischen Käufer.

Je mehr ich von irgendwelchen angeblich bevorstehenden Crashs lese, desto sicherer bin ich mir, dass keiner kommt.

Das Argument der Crashpropheten ist ja immer, dass sie bestimmte Tendenzen wahrnehmen und richtig deuten, die der Mainstream ignoriert...
Das ist insofern schwierig, dass man diese Argumentation a priori kaum widerlegen kann.

Nicht mehr zu leugnen ist jedoch: Crashglaube ist inzwischen selbst Mainstream.
Spätestens wenn so was
https://www.amazon.de/dp/3847906690/
(nicht kaufen!)
der #1 Bestseller wird (was vermutlich nur in Deutschland passieren kann), ist alles klar.
Den Menschen in diesem Land geht es immer noch zu gut... deswegen spinnen sie sich irgendeinen abstrusen Humbug zurecht.
Manche haben das zu ihrer Profession gemacht und bringen Bücher, Fonds und Seminare zum Thema an den Mann. Verrückte Welt.

Aber OK, ich will hier nicht nur meine Meinung bzgl. Crash-Fantasien darlegen, sondern auch etwas zum Topic beitragen:
Woher willst du denn wissen, dass sich der Crash genauso zuträgt, wie du es annimmst?
Crashs können viele Gesichter haben. Und in vielen davon kommt deine Immobilie auch alles andere als gut weg.
Warum gerade eine Immobilie die ultimative Crash-Versicherung sein soll, ist mir schleierhaft. Auch das ist eigentlich typisch deutsche Mainstream-Denke.

Ich habe das aber so verstanden:

Also es geht ja erst einmal um das "Bauland" und eine spätere Immobilie.

Und Nachbarn sind dann wahrscheinlich auch noch nicht geplant.
Sollte User deeJoe mal Mieteinnahmen wollen, dann kann er in der Anzeige ja immer noch formulieren: "for metalhead only".  

Kann man natürlich auch machen, wobei ein unabhängiger Gutachter ein happiges Honorar verrechnen wird.
Steht aber dennoch in keinem Verhältnis, sollte der Gutachter diverse Mängel erkennen.

Was sollen Handwerker denn für Mängel erkennen? Doch wohl eher die Mängel, die sie gleich mit einem happigen Angebot beseitigen können. 
Statt Hanfwerker sollte es schon eher ein unabhängiger Gutachter oder Architekt sein, der sich mit Bestandsobjekten auskennt.

Das sehe ich auch so. Vergleichen und die Anbieter gegenseitig "ausspielen".

Ich würde generell von einer Eigentumswohnung abraten. Hausgeld, Rücksichtsmaßnahme auf die Nachbarn, keine Entfaltungsmöglichkeiten etc.
Aber das ist nur mein persönliches Empfinden

@qwk: Ist Sondertilgung in DE eigentlich gängig? Ich denke nicht?! Aber wenn doch, dann wird die Sondertilgungsrate p.a. ziemlich niedrig sein + hat einen negativen
Effekt auf den Zinssatz für den Kreditnehmer. In AT kann man unbegrenzt sondertilgen. Der Zinssatz wird davon nicht beeinflusst. Man muss lediglich
1% Gebühr auf die getätigte Tilgung draufzahlen. Also bei z.B. 50k Sondertilgung kommen 500€ Gebühren drauf. Ein echter Witz und absolut Klasse

Generell würde ich mir verschiedene Angebote einholen. Meiner Erfahrung nach bekommt man die besten Kreditkonditionen wenn man 40% EK mitbringt
(haben wahrscheinlich die wenigsten). Aber bei 10% EK + Nebenkosten auf eigene Faust passen die Konditionen eigentlich auch.
Als Faustregel merke ich mir, dass mich das Eigenheim nicht mehr als 40% meines Nettoeinkommen kosten darf. Liegt das Jahresgehalt schon etwas höher
(sagen wir bei ca. 80-100k) würde ich 50% auch noch als i.O. empfinden.
Zur Immobilienbesichtigung natürlich 2-3 Handwerker mitnehmen, um mögliche Mängel zu erkennen.
Und wie qwk schon sagte: Immer etwas Erspartes liegen lassen, um auf anstehende Reparaturen reagieren zu können.

Wenn alle eine Krise voraus sagen, kommt sie eh nicht. Die Märkte werden weiter mit Geld geflutet. Wenn doch die Krise wirklich kommen sollte, würde mich bei Zwangsversteigerungen um sehen, da kann man sicher ein Schnäppchen machen. Von bauen einer Immobilie würde ich zZt. abraten, wenn man nicht unbedingt handwerklich begabt ist und viel selbst machen kann. Handwerker sind einfach zu teuer.

Vom Käufer, wenn das Haus versteigert wird. Die Bank wird immer zuerst bedient für die Hypothek und die Zinsen, bevor der Rest der Gläubiger irgendetwas sieht.

Von wem bekommt die Bank die Zinsen für die Zeit der Sollzinsbindung, wenn der Kreditnehmer pleite ist?

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Zum Hausgeld: Fü zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen eines selbst genutzen Eigenheimes sollte ebenfalls monatlich Geld zurückgelegt werden. Mindestens 1€ pro m², 2-3€ wäre besser.

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30 Jahre Sollzinsbindung: Es gibt Anbieter mit einer Sollzinsbindung von 30 Jahren: https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx
Die fmh-Seite finde ich generell als Vergleichsübersicht gut.

Wow. Ich kann dir leider gar nicht so viel Merit geben, wie ich will (aus Mangel an sMerit).

Danke dir. Ich werde mal auf deinen Antworten rumgrübeln.
Du hast irgendwie die Fähigkeit, Dinge zu beantworten, zu denen ich noch gar keine Frage gestellt habe. Respekt - auch wie detailliert du dich auskennst!

Schon irre, wie doll das Empfinden von den vermeintlichen Tatsachen abweicht...

So, jetzt zur eigengenutzten Wohnimmobilie.
Diese stellt ein völlig eigenes Asset dar, das in praktisch jeder Hinsicht anders zu bewerten ist als ein "normales" Immobilien-Investment.

Die Rendite einer Wohnung ist schon anders zu bewerten, da sie sich zusammensetzt aus mehreren Faktoren:
1. Mietersparnis
2. Selbermachen
3. Sondertilgungen
4. Emotionen
(vermutlich unvollständige Aufzählung)

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Die Mietersparnis ist klar, man spart sich eine rechnerische Miete, muss dafür aber folgendes bezahlen:
1. Zinsen
2. Tilgung
3. Hausgeld (im Falle einer Wohnung)
4. Versicherungen
5. Grundsteuer

Zins und Tilgung dürften klar sein, und stehen vorher fest.

Hausgeld enthält meistens die Versicherungen, aber es kommen hinzu Kosten für den Hausmeister, die Tiefgaragenbeleuchtung, den Aufzug, die Wartung von technischen Anlagen etc. pp.
Das Hausgeld wird nach meiner Erfahrung von fast allen Käufern entweder total übersehen oder aber viel zu niedrig eingeschätzt.
Hausgelder von 4 Euro pro Quadratmeter sind dabei heute keine Seltenheit mehr.
D.h. bei deiner 120qm-Wohnung zahlst du zusätzlich knapp 500 Euro im Monat zusätzlich zu dem, was an die Bank geht.
Im Übrigen noch der Hinweis, dass das Hausgeld bei Neubau-Immobilien meist zu gering angesetzt, und relativ bald (nach ca. 5 Jahren) nach oben angepasst wird.

Warum ist Hausgeld heute oft so hoch?
Naja, es wird halt KfW 70 gebaut, also kommt ne Lüftungsanlage ins Haus, die muss gewartet werden (wenn nicht so ein nutzloser Krempel wie Lunos oder Pluggit "dezentral" verbaut wird).
Damit man Barrierefreiheit erreicht, kommt ein Aufzug rein (will man ja auch wegen dem Komfort).
Die Garage bekommt ein teures Rolltor mit Rolling Code (damit der Installateur jedesmal an den Sendern 300% Gewinn macht).
Brandschutz wird "technisch" gelöst, also aktive Komponenten für den Rauchabzug etc. pp. (spart dem Bauunternehmen Baukosten).
Der Hausmeister muss auch bezahlt werden, und die schicken Außenanlagen macht ein Gärtner.

Grundsteuer vergisst irgendwie jeder Eigenheimkäufer, und wundert sich dann, warum die Anfangsrechnung nicht ganz aufgeht.
Allerdings ist die Grundsteuer nicht soooo hoch, dass daran irgendwas scheitert.

I.d.R. ist das Selberkaufen damit deutlich teurer als eine Vergleichsmiete.
Deswegen wohnen "professionelle Immobilien-Händler" nach meiner Erfahrung auch meistens zur Miete

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Das Selbermachen spart ein bisschen Geld. Und damit meine ich nicht nur den Selbstausbau beim Selbstausbauhaus, sondern auch einfach mal das Renovieren alle paar Jahre und auch das "Aufschieben" von Reparaturen und Investitionen. Wenn du eine Wohnung vermietest, und die Heizung in einem Zimmer ist kaputt, kürzt dir der Mieter die Miete. Also bestellst du schnell im Winter zu Beginn der Heizperiode einen Sanitärler. Da hat der aber mehr Aufträge als ihm lieb ist, also bedient er dich nur zu höheren Kosten.
Wenn du selber drin wohnst, ziehst du dir halt nen dicken Pulli an, und wartest bis zum Sommer mit der Reparatur, da bekommst du das billiger.

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Sondertilgungen sind super.
Bei einer reinen Rendite-Geldanlage sind sie nicht sinnvoll, schließlich steht die Finanzierung "so oder so".
Wer aber in der eigenen Immobilie wohnt, kann so seine Zinsbelastung erheblich senken.
Leider "spürt" man das dann erst am Ende der vereinbarten Laufzeit.
Deswegen geht der kleine Lotto-Gewinn oder die Erbschaft dann eben doch selten in die Sondertilgung, sondern in privaten Konsum.

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Und schließlich kommen wir zu den Emotionen.
Tatsächlich sind die IMHO der große Rendite-Bringer aber auch der große Rendite-Killer bei der eigengenutzten Wohnimmobilie.

Nach dem Motto "darf's auch a weng mehr sein" werden üblicherweise zu große Wohnungen gekauft, schließlich will man ja eventuell mal Kinder oder so.
Nur zahlt man dann eben heute für ein Zimmer zusätzlich, das man erst in ein paar Jahren wirklich braucht.
Und wenn die Kinder wieder aus dem Haus sind, steht das Zimmer dann leer.
Das ist Verschwendung, die enorm viel Geld kostet.

Auch bei der Ausstattung ist es oft schwierig, Bescheidenheit walten zu lassen.
In der Mietwohnung hat's noch die Ausstellungs-Küche von Poco Domäne getan, aber erzähl mal deiner Frau, dass sie im "Traumhaus" nicht ihren Vier-Meter-Kochblock mit eingelassenem Dunstabzug und Kochendwasserstation bekommt, der preislich mal eben in der Größenordnung eines Mittelkassewagens liegt.
Das setzt sich dann bei so fort; wo es in der Mietwohnung noch der Klick-Laminat für zwo Euro fuffzig vom Baumarkt getan hat, muss es jetzt Eichenparkett geölt, beste Sortierung, sein.
Dass die Keramik im Bad dann natürlich von Antoniolupi und die Lampen im Wohnzimmer von Foscarini sein dürfen, während man es sich auf dem Eames Lounge Chair von Vitra bequem macht, versteht sich von selbst.

Ja, ich übertreibe natürlich.
Viele Immobilienkäufer sind so diszipliniert, gerade nach der "engen" Finanzierung der Wohnung zunächst mal Sparsamkeit walten zu lassen.
Aber es gibt eben auch sehr viele, die sich sagen "naja, wenn wir jetzt ne halbe Million ausgegeben haben, kommt's auf die zwanzigtausend mehr auch nicht mehr an".
Diese zwanzigtausend mehr sind aber leider nicht als Immobilienkredit mit 0,9% verzinst und auf zwanzig Jahre zu tilgen.

Inwiefern sind nun Emotionen ein Rendite-Bringer?
Naja, es fühlt sich für viele Leute einfach toll an, "was eigenes zu haben", und das ist eine Menge wert.
Diesen Wert darf man durchaus als Rendite bezeichnen.

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Dir dürfte auffallen, dass die eigentlich übliche Frage nach "wieviel Eigenkapital, wieviel Zins, wieviel Tilgung" von mir hier ausdrücklich nicht beantwortet wird.
Da will ich es ganz einfach sagen: die Finanzierung muss stimmen.
Die eigentliche Kernfinanzierung aus Zins und Tilgung lässt sich aber exakt berechnen, insofern steht vorher fest, ob sie funktioniert oder nicht.
Und immer ein bisschen "Luft" lassen.

Was meistens nicht korrekt berücksichtigt wird, sind die von mir erwähnten Sachen.
Insbesondere nochmal mein dringendster Hinweis:
Das Hausgeld wird beim Wohnungskauf fast immer falsch eingeschätzt.
Das kann ein paar Hundert Euro im Monat ausmachen.

Da es ja nun um eine eigengenutzte Wohnimmobilie geht, beantworte ich das in einem eigenen post.
Zunächst zu anderen Fragen von dir:

Um das mal deutlich zu machen, eine Beispielrechnung:
1. du kaufst dir eine Immobilie für 1 Mio. EUR, 20% Eigenkapital
2. deine Finanzierungssumme sind also 800k
3. du tilgst nur 2% jährlich
4. nach zehn Jahren hast du somit eine Restschuld von 625k
5. nach zehn Jahren ist deine Immobilie keine Neuimmobilie mehr, sondern eben zehn Jahre alt, und entsprechend wertgemindert.
Gebäude-AfA setzt dafür pauschal 2% an, was auch als guter Richtwert für die reale Wertminderung gelten kann.
2% Restwertminderung pro Jahr von 1 Mio. ergibt knapp 220k, der Restwert der Immobilie beträgt also nur noch 780k.
6. somit stehen am Ende der zehn Jahre ein Restwert von 780k einer Restschuld von 625k gegenüber.
7. d.h., du hast nach zehn Jahren weiterhin nur 20% der Immobilie "abbezahlt".
Wenn sich nun der Wert der Immobilie durch die aktuelle Marktlage weiter mindert, oder die Zinsen auch nur geringfügig steigen, oder die Eigenkapitalanforderungen der Bank steigen (da es sich um eine Gebrauchtimmobilie handelt, wird üblicherweise mehr Eigenkapital verlangt), steht die Finanzierung also nicht nur auf wackligen Füßen, sondern man muss sie als gescheitert ansehen.

Zugegeben, in den meisten Fällen geht das gut.
Das hat zwei Gründe.
Zum einen gibt es zumindest bei Wohnimmobilien praktisch immer eine Wertsteigerung über zehn Jahre (auch in "Krisenzeiten").
Zum anderen verbessert sich üblicherweise die Eigenkapitalsituation und die Einnahmesituation eines gewöhnlichen Bürgers im Laufe von zehn Jahren (Gehaltserhöhung, Erbschaft, etc. pp.)
Aber wohlgemerkt: die eigentliche Finanzierung ist im Kern an sich als "geplatzt" zu bezeichnen.


Der richtige Zeitpunkt ist nie und immer.
Alles andere ist "hätte, hätte Fahrradkette".
Wenn du eine solide Finanzierung aufstellen kannst für ein für dich sinnvolles Investment, ist der Zeitpunkt richtig.
Äußere Faktoren wie "die Zinsen sind gerade günstig" oder "die Immobilie ist ein Schnäppchen aus Zwangsversteigerung" oder "die Wertsteigerung ist derzeit so hoch" sollten nie den Blick auf die Realitäten verstellen.


Wenn du die Hauseigentümer meinst, die zufällig vor ca. zehn Jahren, kurz nach der Finanzkrise zu damals eher hohen Zinsen gekauft haben, dafür aber sehr günstig einkaufen konnten, und jetzt über Wertsteigerung ihr Geld mehr als verdoppelt haben:
doch, die hatten einfach nur alle Glück.
Diejenigen, die kein Glück hatten, haben ihre Immobilien längst wieder an die Bank verloren.


Dann solltest du den Quellen solcher Aussagen auch mal auf den Zahn fühlen.
IMHO und AFAIK geht derzeit kein seriöser Wirtschaftswissenschaftler ernsthaft von einem wie auch immer gearteten "Crash" in Europa aus.
Die größere Sorge besteht im Moment vor einer schleichenden deflationären Krise, vergleichbar mit Japans "verlorenem Jahrzehnt".
Für Immobilienbesitzer wäre ein solches eher positiv, für Schuldner allerdings eher negativ, da die "Tilgung durch Inflation" wegfällt.


Ja, das hatte ich dann missverstanden.
Der Zeitpunkt ist natürlich egal, wichtig ist, dass für dein konkretes Vorhaben die Finanzierung solide steht.


Es gibt schon gewisse Möglichkeiten, sich dagegen abzusichern.
Aber natürlich besteht für gewöhnlich immer ein Restrisiko.
Letztlich will ich nur, dass du dir bewusst bist, dass es ein solches gibt.

Beim Neubau, ja.
Wie gesagt, dürfen das viele Banken gar nicht, allerdings kommt es ein wenig auf den Einzelfall an.
Üblicherweise gilt der Grundsatz, Bestandsimmobilien müssen in zwanzig Jahren rechnerisch abbezahlt werden, beim Neubau gelten AFAIK tatsächlich 30 Jahre.

Eine Zinsbindung auf 30 Jahre musst du mir mal zeigen
So etwas gibt es auf dem Markt nicht.
Vertrag auf 30 Jahre mit Sollzinsbindung auf 15 Jahre mit anschließender Euribor-Bindung oder so, ja, kein Thema.
Aber auch 15 Jahre Sollzinsbindung kosten dann gerne mal ein halbes Prozent mehr Zinsen, ob sich das lohnt, muss man also sehr genau durchkalkulieren.
Da kann eine Aufteilung des Kredits auf einen Teil mit 5 Jahren Laufzeit, einen weiteren mit zehn Jahren, dafür einem tilgungsfreien Jahr, und einem Drittel auf Euribor oder so, sinnvoll sein. Den Aufwand wird man allerdings für eine eigengenutzte Wohnimmobilie nicht treiben.

1. sie können es sich nicht leisten.
2. ja, die sind "auf Kante" finanziert.
3. den Banken kann es egal sein.

Für die Banken sieht die Sachlage im Moment so aus:
Wenn sich jemand eine Eigentumswohnung in München kauft, weiß die Bank mit beinahe 100% Sicherheit, dass sie die Immobilie gewinnbringend verwerten kann.
Geht also der Kreditgläubiger (also der Immobilienkäufer) pleite, und kann den Kredit nicht mehr bedienen, geht die Wohnung in die Verwertung (im Zweifelsfall Zwangsversteigerung, aber meistens ist das nicht einmal nötig).
Weil die Immobilien in München hohe Wertsteigerungen hinlegen, wird die Immobile in der Verwertung genug Geld abwerfen, um die Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen zu decken, und auch noch die Gebühren für Wertgutachten, Bankberater, etc. pp.

Knallhart gesagt: für die Bank ist es das bessere Geschäft, wenn du dir eine Immobilie kaufst, und schon nach zwei Jahren den Kredit nicht mehr bedienen kannst. Sie bekommt dann nämlich sämtliche Zinsen für die gesamte Laufzeit (naja, genau genommen ist das dann AFAIK bei 1% gedeckelt) auf einen Schlag ausbezahlt.
Die Bank hat also mehr Rendite, wenn du pleite gehst, als wenn du einfach solide deinen Kredit bedienst.
Pervers? Ja.

"Gute" Banken, wie (üblicherweise) Sparkassen und Volksbanken, machen sowas eigentlich nicht.
Das kann man auch gut an den Gläubigerangaben in Zwangsversteigerungen sehen, da stehen sehr selten mal Sparkassen oder Volksbanken drin, sondern eher die üblichen verdächtigen Großbanken.


Ja, du bekommst Tilgung durch Inflation "geschenkt".

Bei einer eigengenutzten Wohnimmobilie hast du praktisch keine nennenswerten Steuervorteile.

Nochmal der Hinweis, deine Quellen zu prüfen.
Diejenigen, die heute großspurig von "Crash" reden, verkaufen gerne Bücher.
Eine Finanzkrise ist natürlich nie auszuschließen, aber im Moment deutet eigentlich nichts darauf hin.

Von den "Crash-Propheten" wird dann meistens gesagt, dass man das "damals" ja auch nicht hat kommen sehen, und in gewisser Weise liegen sie damit richtig.
Nur ist das Nicht-Sehen von Anzeichen für eine Krise eben kein Anzeichen für eine Krise
Und auch die "Crash-Propheten" können zumindest auf nichts mit dem Finger zeigen, was den Anschein einer Krise erwecken würde.


Genau da liegt das Problem.
Du weißt nicht, was einbrechen wird, Aktienmärkte, Immobilienmärkte, Rohstoffmärkte, Welthandel, Gold, der Euro, der Dollar, Bitcoin?
Ja watt denn nu?
Ich weiß es auch nicht.
Die Crash-Propheten ebensowenig.
Wie willst du auf der Basis des Nichtwissens heute eine antizyklische Strategie für die Zukunft entwickeln?

Auch für selbst bewohntes Eigentum? Habe ich leider vergessen, im ersten Beitrag zu erwähnen.



Ich würde darauf achten und einen Kredit nur in dem Falle annehmen.

Was mir neu ist dank der Antwort von qwk: anscheinend gibt es schon Referenzfälle weltweit, wo der Staat die Zinsbindung für laufende Kredite aufgrund von hoher Inflation aufgehoben hat. Legal. Zwar noch nicht in Deutschland, aber es gab diese Fälle.

Die Frage für mich ist dann: wann wäre denn ein guter Zeitpunkt? Irgendwas ist doch immer. Ich verstehe deine Argumentation - sehe aber auch sooo viele Hauseigentümer, die finanziell schlechter aufgestellt sind als ich. Die können doch nicht nur alle Glück gehabt haben?



Korrekt, es handelt sich um Deutschland. An (nicht-kriegerische) Waffengewalt glaube ich nicht. Ansonsten wäre ich nicht bereit, was zu kaufen.




Du hast recht - ich kann diese Fragen nicht beantworten. Ich habe ja gesagt, dass mein Marktverständnis nicht gut genug dafür ist. Ich gehe davon aus, dass 99% aller finanzierten Privateigentümer diese Fragen jedoch auch nicht beantworten können. Ich höre halt nur immer, dass vieles darauf hindeutet, dass a) oder b) passiert. Ob das im Zusammenhang passiert, weiß ich nicht.

Mit "gerade" meinte ich nicht "gerade so" sondern "jetzt gerade". Gehen wir davon aus, dass ich eine "gesunde" Finanzierung hinkriegen würde.

Es würde sich um eine selbst bewohnte Immobilie handeln. Habe ich leider im ersten Beitrag vergessen (habe ich nun reineditiert).

Nein. Das Problem hat aber doch fast jeder Kreditnehmer.

Interessante Ansicht. Ich höre sehr oft, dass Immobilienkredite auf 30 Jahre "normal" seien. Gehen wir mal von Zinsbindung auf 30 Jahre aus. Würdest du das trotzdem als riskant einstufen? Wie kommst du gerade auf 20 Jahre? Wie können sich so viele Leute den Kram leisten und sich da irgendwelche Einfamilienhäuser hinstellen, die im Verhältnis zu deren Gehalt zu teuer sind? Sind die alle auf Kante und Risiko finanziert? Warum sollten die Banken das großflächig tun?

Die Frage ist eher allgemein. Du scheinst viel wissen zu haben. Meiner Logik nach müsste eine Verschuldung bei Inflation doch positiv für mich sein. Zusätzlich Steuervorteile etc. (ich kenne mich noch nicht genau aus, ist nur ein genereller Gedanke).

Vielen Dank für die Information! Sehr interessant.

Ebenfalls interessant. Ich lese mich da mal ein.

Ich rede von dem, wovon "alle" reden: Finanzkrise, größer als 2008. Aktien brechen ein. Kann ich dann nicht theoretisch antizyklisch handeln und einkaufen mit den Mitteln, die ich behalten habe? Andererseits können die liquiden Mittel wertlos werden bei hoher Inflation.

Darauf zielte meine Frage eher ab.

Hätte ich. Ich meine, darüber hinaus. Um zu kaufen, falls die Situation günstig ist.

Es würde sich genau darum handeln. Mich würde dazu noch einmal deine Meinung interessieren.

Danke an alle!

Das sind aber nur in der Werbung Kredite mit negativen Zinsen. In der Praxis sagt dir Smava oder wie sie alle heißen eigentlich nur sehr direkt für wie viel Geld sie deine persönlichen Daten verkauft haben.
Echte Negativzinsen gibt es eigentlich aktuell nur im Interbankenmarkt.

Zuerst hieß es noch sie stehlen...
Ich habe leider nichts gefunden dazu auf der Internetseite von euronews. Das einzige, was ich gefunden habe ist
Mir sind noch keine echten Kredite mit negativen Zins bekannt. Außer diese Kleinkredite von 1000€ bei smava und Co.

euronews, in italien und anderen eurostaaten ziehen afrikanische wanderer einfach in leere immobilien,

angesichts der finanzkrise welche die reichen systematisch reicher macht (die reichen müssen neulich noch nicht einmal vermieten, sie nehmen einfach ihre immobilien als pfand um sich geld zum negativen zins zu leihen)

gruß

Gehen wir das doch mal schrittweise durch, angefangen von deinen Annahmen.

a) Abwertung des Dollar inwiefern? Im Wechselkurs oder in der Binnenkaufkraft?
b) Instabilität des Euro inwiefern? Wechselkurs oder Binnenkaufkraft?
Wenn du die Fragen nicht einmal beantworten kannst, bzw. dir nicht klar ist, warum das zwei sehr unterschiedliche Paar Schuhe sind, solltest du davon Abstand nehmen, auf der Basis solcher "Annahmen" irgendwelche Entscheidungen zu treffen.

Was heißt "gerade genügend"?
Es sollte eigentlich immer die Frage konkret beantwortet werden, ob man für ein gegebenes Immobiliengeschäft Eigenkapital in hierfür ausreichender Höhe aufbringen kann.
Willst du eine Eigentumswohnung in München für eine Million Euro kaufen, wirst du möglicherweise schon mit 20% Eigenkapital "solide aufgestellt" sein.
Willst du eine Ramsch-Immobilie auf dem Land renovieren, sollten es sicherlich eher 50% Eigenkapital, wenn nicht gar mehr sein.

"Unter Marktpreis" ist irrelevant.
Stimmt die Rendite, kannst du damit den Kredit bedienen?
Es ist für eine bloße Geldanlage an sich egal, ob man über oder unter Marktwert kauft.
Natürlich reduziert sich die Rendite aus Wertsteigerung, wenn man überteuert kauft, und man kann bei einer Anschlussfinanzierung in eine Liquiditätsfalle tappen, insofern sollte man von total überteuerten Angeboten eher die Finger lassen.

Ist die Annahme gerechtfertigt, dass du dieses Einkommen auch im Falle von Krankheit, Unfall oder Absitzen einer Freiheitsstrafe behalten wirst?

Eigentlich dürfen die meisten Banken keine Immobilienfinanzierungen über 20 Jahren anbieten.
Sie machen es natürlich trotzdem, wenn sie es im Portfolio beimischen können.
Wenn du nicht zumindest rechnerisch in der Anfangsfinanzierung eine Tilgung innerhalb von 20 Jahren hinbekommst, ist deine Finanzierung jedenfalls nicht solide (dass du hinterher in der Anschlussfinanzierung dann nochmal auf 20 weitere Jahre streckst, ist normal und dient dann der Bildung weiterer Liquidität).


Nun zu deinen Fragen.
Das kann man natürlich nie mit Bestimmtheit sagen.
Nur fallen mir eigentlich keine guten historischen Beispiele in Deutschland ein, wo eine solide Immobilienfinanzierung aufgrund eines "Crashs" gescheitert wäre.

Prinzipiell ist die Rechnung natürlich verlockend:
Wenn die Inflation steigt, werden meine Schulden kleiner, meine Immobilie behält aber ihren Wert.
Das Problem stellt sich hierbei aber immer in der konkreten Ausgestaltung der Kredite.
Diese beinhalten in aller Regel irgendwo im ganz ganz klitzeklein gedruckten Wertsicherungsklauseln o.ä., die im Falle einer "krassen" Inflation auch durch den Gesetzgeber gedeckt eine nachträgliche Anpassung der Zinsen erlauben.
Allerdings ist so etwas in der Praxis in der BRD AFAIK noch nie vorgekommen.
Insgesamt würde ich sagen, dass Schuldner von Inflation üblicherweise profitieren, insofern ist es sinnvoll, stets auch (den eigenen Verhältnissen angepasste) Schulden zu haben.

Im Falle eines echten Euro-Zusammenbruchs ist außerdem damit zu rechnen, dass eine Währungsreform wieder unter Zuhilfenahme der Immobilieneigentümer durchgeführt würde, hierfür existiert das historische Vorbild der Währungsreform 1948, bei der Immobilien mit einer Zwangshypothek (zugunsten der Zentralbank?) belastet wurden. Das war auch durchaus sinnvoll, weil so eine stabile Ausgangslage für die D-Mark gebildet war, die letztlich auch den Immobilieneigentümern zugute kam.

Da vermischst du jetzt Crash mit Crash.
Entweder sprichst du von einem Euro-Crash, da nützen dir liquide Mittel in Euro natürlich gar nix.
Oder aber du sprichst von einem Platzen der Immobilienblase, dann würden also Immobilien billiger werden, und das ließe sich dann ausnutzen, wenn zugleich der Euro stabil bliebe.

Gerade als Immobilieneigentümer sollte man immer über ein solides Polster aus liquiden Mittel verfügen.
Wenn mal das Dach undicht ist oder der Heizkessel den Geist aufgibt, muss man auf die Schnelle nicht unerhebliche Mittel verfügbar haben.

Investiere in nichts, wovon du nichts verstehst, insofern muss mein Ratschlag hier lauten, von Immobiliengeschäften die Finger zu lassen.

(eine eigengenutzte Wohnimmobilie stellt wiederum ein völlig anderes Asset dar, und fällt nicht unter Immobiliengeschäfte im engeren Sinne)

Da der TE wohl eher aufgrund der Aussage, das er übliche Förderprogramme durch die KfW-Bank einbinden möchte, eher nicht in Italien und Griechenland eine Immobilie erwerben möchte, ist deine Aussage nicht hilfreich.

Hast du ansonsten eine Quelle für deine Behauptung?

angesichts der tatsache das afrikanische und nahöstliche wanderer in italien und griechenland einfach leere immobilien stehlen, kannst du dir deinen notariel beurkundeten immobilienbesitzt sonst wo hintun.

die eu und die nationalistischen oligarchen (sogenannte nationalistische kapitalisten geht es sowiso nur darum sich mithilfe eines gegründeten bankenkartels zu bereichern.
´
für recht und ordnung müssen viele menschen hart arbeiten.

wenn wie du es sagst das finanzsystem kollabiert dann wird equity allgemein wertlos, weil du wirst kaum mieter finden welche geregelt miete zahlen können.

überall wird es kommunisten geben welche equity privatisieren, neue fantasiestaaten werden gegründet werden (reichsbürger) die werden dann mit ihren eigenen notaren kommen etc.

gruß

Ich habe eine ähnliche Diskussion die Tage erst geführt und denke daher auch schon etwas auf der Thematik rum.

Ich persönlich glaube der deutsche Immobilienmarkt ist (insbesondere in Ballungsgebieten) überheizt, da einerseits viele institutionelle Anleger von z.B. Staatsanleihen oder Indexfonds in Immobilien umgeschichtet haben und auf der anderen Seite viele Privatpersonen aktuell die Niedrigzinsphase genutzt haben um sich den Traum vom Haus / der Wohnung auf Kredit zu finanzieren. Ausserdem kommt der Neubau in Deutschland nicht mit dem Angebot hinter her, was die Preise weiter nach oben treibt.
Sollten die Zinsen jetzt so niedrig bleiben bis du dein Vorhaben komplett abbezahlt hast wäre das vermutlich nicht einmal ein grosses Problem, da du die Preissteigerung der aktuellen Marktverhältnisse durch niedrige Zinsen ausgleichen kannst. Passiert aber das was Toralf schon richtig erwähnt, dass Anschlussfinanzierungen mit höheren Zinsen zu bedienen sind, wird es sehr schnell eng. Vermutlich wird dies mit der ein oder anderen geplatzten Finanzierung und Zwangsversteigerung einher gehen, was dafür Sorgen kann, dass mal eben der Wert deiner Immobilie um 15% fällt, da sich der Markt wieder auf ein reales Mass korrigiert. Eine Anschlussfinanzierung mit weniger Hypothekenwert und verdoppelten Zinsen muss man erst mal bedienen können ohne seine Kalkulation massiv umstellen zu müssen. Ob du eine Zinsbindung bis zum Ende der Finanzierung bekommst bezweifele ich.

Im ländlichen Raum halte ich aktuell den Immobilienmarkt noch aus einem anderen Grund für sehr riskant. In meinen Augen hängen hier die Preise sehr stark an nicht von dir kontrollierbaren Faktoren. Mach beispielsweise der Schraubenproduzent auf dem Dorf zu und es fallen ein paar 1000 Arbeitsplätze bei ihm und den Zulieferern weg, dann sinkt ganz schnell der Preis der Immobilie. Hat dann vielleicht die Telekom noch beschlossen das Dorf doch nicht mit Glasfasser zu versorgen kannst du dein Haus vermutlich nur noch verschenken (überspitzt gesagt). Die auf den Dörfern schliessenden Ärzte, Krankenhäuser und Supermärkte tuen ihr übliches.
Allerdings kannst du natürlich auch Glück haben und Tesla macht in deiner Nähe eine Fabrik auf und plötzlich ist das dein Haus wieder mehr wert. Allerdings ist das Ziel von Immobilieninvestition ja eher das minimieren von Risiko und nicht das zocken auf Fabrikeröffnungen.

Zusammenfassend: Ich würde mich von den niedrigen Zinsen nicht in ein grosses und langfristiges Investment locken lassen, nur weil es sich jetzt billig anfühlt.

Meiner Meinung nach ist das aktuell höchst riskant, denn die Vergangenheit hat gezeigt, dass bei Währungsreformen Guthaben immer anders beurteilt wurden, als Schulden.
Sprich aus Guthaben 100.000 Euro und Schulden 100.000 Euro, werden dann mal schnell Guthaben mit Kaufkraft 50.000 Euro und Schulden unverändert 100.000.
Zudem kann vermutlich ein Großteil der Schuldner, der sich jetzt so "billig" verschuldet hat, dann bei einer Wirtschaftskrise diese Schulden nicht mehr bedienen und der Wert des Hauses fällt von sagen wir mal 500.000 Euro schnell auf 300.000 Euro.

Viele Fragezeichen was bei einer Wirtschaftskrise bzw. Währungsreform wirklich passieren mag und es mag tatsächlich sinnvoll sein, seine liquiden Mittel in nicht-konfiszierbare Assets zu packen, wie zum Beispiel Bitcoin. Oder von mir aus auch in Sachen wie Ackerland, Gold, Diamanten.
Jetzt aber Schulden aufzunehmen und davon Immobilien zu kaufen halte ich für äußerst riskant.

Hi Toralf,

guter Punkt. Das war für mich selbstverständlich. In der heutigen Zinslage wäre es fahrlässig, das nicht bestmöglich auszunutzen. Ich werde den Punkt noch in den ersten Beitrag einfügen.

Ich würde auf 25-30 Jahre mit fester Zinsbindung gehen, um die Immobilie abzufinanzieren.

Grundsätzlich ist das aber unabhängig von einer Krise und leider hilft mir Deine Antwort daher in diesem Fall nicht wirklich weiter.

Danke Dir trotzdem!

Guten Abend, ein schwieriges Thema.
Wenn ich eine langfristige Finanzierung abschließen würde in Verbindung mit einer Immobilie, würde ich die Finanzierung so auslegen das Sie nach 15-20 Jahren abbezahlt ist ohne das eine Anschluss Finanzierung abgeschlossen werden muss.

Als beispiel ich Finanziere ein 500.000€ Haus bei 2% Zinsen Tilgung z.b 4% ( Laufzeit 25 Jahre )
Danach habe ich eine Restschuld von 200.000€ die ich anschließend Finanzieren muss ( Die Zinsen Steigen.... sagen wir mal auf 5-6%) Tilgung sinkt durch Anstieg des Zinssatzes.

Das heißt die Immobilie wird langsamer abbezahlt und wird teurer, das vergessen die meisten Leuten bei einer Finanzierung.
Meistens ist es auch so, das die Immobilie günstiger wird wenn der Zinssatz steigt, das kann ein finanzieller Ruin sein.
Ich würde in der heutigen Zeit keine hohen Summen finanzieren, ich habe da aber auch leicht reden, mein Haus musste ich nicht finanzieren.

Hi.

Es gelten folgende Annahmen:

• ich glaube an einen dicken Finanzcrash dieses oder nächstes Jahr, der die Abwärtung des Dollars und die Instabilität des Euros zur Folge hat
• ich habe gerade genügend liquide Mittel für Eigenkapital eines Immobilienkredits
• ich traue dem Finanzmarkt nicht genug, um meine liquiden Mittel dort anzulegen
• ich traue mich nicht, diese liquiden Mittel komplett in Crypto zu geben
• ich habe die Chance, unter Marktpreis an Grund und Boden zu kommen und eine Immobilie drauf zu packen
• ich habe einen Job, der selbst in Krisenzeiten ein relativ sicheres Einkommen zur Tilgung bringen wird
• ich kann die Immobilie über einen Zeitraum von 25-30 Jahren komplett finanzieren mit fester Zinsbindung ohne Restschuld
• ich bewohne die Immobilie selber

Ist eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital unter Ausnutzung üblicher Förderprogramme durch KfW-Bank, Staat sinnvoll kurz vor meinem befürchteten Crash?

Ist es gut, im Crash Schulden zu haben und den Grund- und Boden sicher zu haben? Oder wäre es besser, mit liquiden Mitteln in den Crash zu starten und dann alles einzukaufen, wenn sich sonst keiner mehr traut?

Ist es sinnvoller, fast alles an liquiden Mitteln einzusetzen für die Immobilie oder lieber noch mehr behalten? (Quasi das Geld lieber in den Beton investieren um den Abtrag/Tilgung zu senken)

Leider ist mein Marktverständnis für die (gewollte) Privatverschuldung durch Immobilien bei einem Crash nicht gut genug, als dass ich das selber vertrauenswürdig beurteilen kann.

Danke euch!