Topic: Investissement immobiler, SCI, Holdings etc (Read 702 times)

Oui, excellent résumé.
A mon sens, le seul "avantage" de la SCI opaque c'est quand on a pas assez de revenus personnels pour payer l'impôt sur le revenu résultant de l'encaissement des loyers.
A moins d'un loyer énorme couvrant le remboursement du crédit, les taxes, l'entretien/mise aux normes et bien sûr l'IR. C'est plutôt rare une telle situation.

Un bémol sur ton résumé: la fiscalité est moindre à l'IS à condition d'avoir taux global d'IR supérieur à 25%. Cela donne, pour un célibataire plus de 90 000 € par an (soit 7500€ nets par mois). NB: J'ai un peu simplifié car il y a un taux réduit d'IS à 15% jusqu'à 38000€ de bénéfices.

Les SCI opaques sont intéressantes en cours de vie sociale : la fiscalité est moindre à l'IS, sachant que dans une SCI fiscalement transparente, les associés sont imposés sur les bénéfices au barème progressif de l'impôt sur le revenu (+ les prélèvements sociaux de 17,2%), mêmes s'ils ne sont pas distribués (article 8 du CGI).

En revanche, si le but est de vendre à terme l'immeuble (ou les parts sociales), il vaut mieux être en SCI fiscalement translucide, pour bénéficier des abattements pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans en matière d'IR et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux).

Voici un article très complet sur le sujet : https://www.fiscaloo.fr/1645-fiscalite-dune-sci-familiale-en-2022/

A noter que si la SCI est à l'IS, l'amortissement de l'immeuble réduit le bénéfice imposable, et donc l'IS dû. Par contre, l'amortissement vient en déduction du prix d'acquisition lors de la cession de l'immeuble, ce qui augmente de fait le montant de la plus-value imposable.

Il faut donc bien peser le pour et le contre en fonction de la situation d'espèce.

Oui, c'est dans le cas d'une SCI opaque, j'aurais dû insister la dessus. (À cause de l'amortissement).

Tu payes uniquement l'impôt sur les dividendes que tu te verses du coup, c'est correct ?

Qui sont donc imposés au PFU ?

Merci

à mon sens, uniquement dans ton cas, qui était la sci opaque ?
la mienne est transparente, je n'amortis pas l'immeuble et je paye chaque année mon impôt avec l'incorporation du bénéfice à mes revenus de l'année. je pense qu'un acheteur aurait intérêt à acheter ma sci plutôt que mon immeuble. qu'en penses tu ?

C'est en effet plus avantageux de vendre la SCI mais pour l'acheteur c'est l'inverse, par conséquent personne ne t'achètera ta SCI.

Quand il ne reste plus qu'un seul bâtiment à vendre, la SCI est invendable. En règle générale, lorsque le dernier bien est vendu, la taxe est payée et la SCI est dissoute.
L'acheteur crée une nouvelle SCI (s'il n'en possède pas déjà une).

Oui mais lorsque ton batiment est 100% amortit, la SCI ne vaut que la valeur que tu donnes aux revenus qui tombent tous les mois  (revenus taxés) un peu a la maniere d'une rente.  
Donc pas grand chose.

Mais bon, pendant 7  ans d'amortissement tu a pu réduire tes impots pour faire autre choses des revenus, il est normal de payer ses impots si tu vend le bien.

@rocou,

Sauf si tu revends la sci du coup, plutôt que le bien ?

Une SCI opaque est une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés. C'était mon cas.
Par conséquent, l'impôt est prélevé s'il y a du bénéfice au même taux que n'importe quelle société soumise à l'IS. Ensuite il est possible de verser ce qui reste du bénéfice en dividendes à chaque associé en fonction de ses parts dans la société.

Pour verser des revenus aux associés, il faut que ces derniers soient salariés mais s'ils ont déjà un salaire ailleurs, mieux vaut percevoir des dividendes.
Attention à la SCI opaque car les bâtiments s'amortissent. C'est génial pendant la période d'amortissement car les amortissements vont réduire le bénéfice donc l'impôt payé mais quand il s'agir de revendre alors que tout est amorti, ça fait très mal!
En effet, le bâtiment amorti vaut zéro comptablement. Par conséquent l'intégralité de la vente est égale à la plus value (qui est fortement taxée).

Ok.

Donc je pense que dans notre cas on fera une SCI avec capital de départ relativement faible, et nous serons tous les 4 caution du prêt.

Quant à l'imposition, comment est-elle calculée en cas de SCI opaque ?

Je ne suis pas sur de comprendre à quel moment l'impôt est prélevé. Lorsque le loyer est reçu par la SCI, ou lorsque la SCI verse un "salaire" à ses actionnaires ?

Merci pour ces détails forts intéressants en tout cas.

c'est la sci qui emprunte.
on peut faire une sci avec 1 000 euros de capital, ou 100 000 euros de capital, c'est comme on veut.
ça dépend aussi du dialogue avec la banque pour faire le contrat de prêt, la banque sera plus rassurée avec une sci qui a un gros capital versé chez elle.
la banque demandera aussi très certainement que les associés soient cautions personnelles pour le prêt.
la sci doit en premier lieu rembourser le prêt, sinon la banque ne sera pas d'accord et elle fera les ennuis et pressions prévisibles.
l'imposition dépend du choix transparent/translucide/opaque.
idem quand tout est remboursé.

Merci pour toutes vos réponses.

Je ne cherche pas de conseils sur quels biens acheter.

Pour faire simple nous achetons là où nous sommes, cela limite le temps/travail à chaque vacance etc. Donc on commence par se limiter a un rayon de 50km, et les opportunités y sont nombreuses. Ce n'est donc pas la question

Donc vous me confirmez que techniquement la SCI ne me limite en rien.

Ce que je me demande c'est comment sont gérés les flux d'argent entre les membres de la SCI et la SCI.

Déjà au niveau du financement, peut-on emprunter au nom de la SCI, ou est-ce que chaque participant emprunte à son nom, et verse du capital à la SCI.

La SCI peut elle alors rembourser le prêt, où faut-il d'abord rémunérer les membres, en passant (ou non) par la case imposition ?

Même question le jour où tout est remboursé et quand on souhaite sortir tout ou partie des revenus locatifs de la SCI.

Merci

Ok cholet n'etais pas forcement le meilleurs exemple.
D'ailleurs,  Paris sur 10 ans : +47% source
Donc tu vois, ce n'est pas par ce que la ville est grosse que ca monte plus.
Nantes meme periode : 48%  source
Bordeaux : + 60%
mais Strasbourg = uniquement +14%

Acheter en peripherie / petite ville permet de trouver des biens moins cher, avec des loyers  plus faible, mais c'est peut etre possible de faire de la location avec un surplus de loyer. Apres comme tout investissement, il faut faire des recherches.

Va acheter a 200m2 dans paris 16eme et dis moi si tu fais du surplus de loyer.
Ok tu ferra de la plus value immobiliere, mais a part faire une hypotheque pour degager des capitaux tu es un peu bloque.

Beaucoup de mauvais conseils.

Exemple avec une grande ville par exemple Lyon : +58% durant les 10 dernières années.

Ton exemple avec une petite ville comme Cholet : -3% durant les 10 dernières années.

Et non justement ce n'est pas une erreur d'acheter là où tu es, car justement tu sais exactement où acheter et quel type de bien est recherché, pour quel profil, dans quel secteur...

Le locataire qui ne paye pas c'est quand même la toute base d'un investisseur immo', il faut obligatoirement prendre une assurance impayé.

Bref...

Ca me fait chier de mériter oscar2000, mais c'est un tres bon poste qui pose les bonnes questions de base !


Tu as oublié le 2000..... il va t'en vouloir !



Tres bon poste aussi !!!

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Il me semble que j'en avais parlé, on a une SCI familliale avec mes parents et mon frere.
le logement principale de mes parents est en SCI, ils le louent a la SCI, et nous on a des parts.
Dans notre cas, elle ne sert vraiment a rien, mais bon.

Avec une SCI, qui est une societé, tu peux prendre deux ou trois libertées.
Si ta SCI a un bénéfice net positif (surplus), tu capitaliser sur la SCI pour prendre en charge certains couts de la vie des associés/directeurs.
Par exemple, que 1 plein d'essence par associés soit payé par les SCI tous les mois, que 50% des factures de téléphone soit pris en charge, que tous les 3 mois vous fassiez un restaurant payé par la SCI (que ce soit ensemble, ou que chacun invite sa propre famille).

Dans ces exemple, le gain n'est pas extraordinaire, mais ca permet de "tirer" un petit benefice fiduciaire sans avoir a payer des dividendes (taxés).
Bon apres, si tu laisse l'argent dans la SCI ca te fait plus de trésorerie pour investir dans autre chose par la suite.

Si  il y a des travaux d'embelisement a faire, vous pouvez le faire faire par les SCI et déduire ca des charges.
D'ailleurs, si je ne m'abuse, vous pouvez meme faire de l'amortissement sur les peinture, la cuisine, la chaudiere....
(amortissement = ajout de charge avant resultat net, dans le but de contrebalancer la dépréciationde valeur de la cuisine, qui au bout de X année vaudra 0 ... c'est a double tranchant, car le montant "amortit" doit etre retranché du prix de vente du bien lors de la séssion de celui-ci).

Bref, il y a tellement de choses possible, je pense que je ne connais meme pas 10 a 20% des combines, regles et options pour les SCI.

Une chose que oscar2000 a bien mis en lumiere c'est les status, car une fois que la SCI est lancée, c'est la merde pour changer.
Et si la situation de quelqu'un change, alors il faut bien faire gaffe aux repercussions.
Surtout ne pas laisser une situation en l'air avec comme réponse : "en verra bien", "on s'arrangera" .... 

des exemples tout cons : si l'un de vous meurt ? quid de l'heritage ? Si l'un de vous deviens a un legume, que fait l'epoux / epouse ?
Si l'un de vous a de grosses magouille, et le fisc lui tombe dessus (pour des chose non en relation avec la SCI).
Si l'un de vous va en prison, l'assemble generale doit etre signes tous les ans. Idem si l'un d'entre vous demenage, qui paye pour les frais de transport jusqu'au lieu de signature.

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Sinon, je pense qu'une des erreurs que font les investisseurs c'est de vouloir acheter la ou ils sont.
Je pense que acheter des bien dans des communes paumés est un bon plan.
Les gens il faut bien qu'ils habitent quelque part.
Par exmple "cholet" ca fait pas rever, mais bon il y a bien des gens la bas.
Comme toute ville, le prix des bien augmente, et bientot, les gens qui sont de cholet ne pourront pas forcement s'y loger.
Peut etre que "toutelmonde" ou "maulévrier' ou "trémentines" valent le coup.
Peut etre que ces villes de peripherie vont voir leur prix de location augmenter plus que Cholet, et leur prix de vente des bien augmenter plus que cholet.
Aussi, en province (je sais que tu es en province @Asche) les prix sont moins cher, ce qui permet d'avoir plus de bien, dans le cas ou quelq'un ne paye pas.


D'ailleurs, qui d'un locataire qui ne paye pas ? Sci ou non, c'est pas si simple de deloger la personne.
Qui met la main a la poche pour ajouter de la tresorerie a la SCI pour payer les loyers ?
Bon courage !

Ton bien peut très bien s'apprécier avec le temps tout comme ton loyer. Il suffit de voir l'évolution des prix/loyer dans les grandes villes sur les dernières années.

Après cela nécessite un peu de réflexion et d'anticipation.

Mais bon comme je le disais, j'ai connu une dizaine de personnes qui avaient des SCI entre ami/collègue et tous m'ont dit qu'au final c'était une mauvaise idée.

C'est vrai pour le vendeur mais pour l'acheteur c'est l'inverse. Celui-ci aura tout intérêt à acheter le bâtiment et pas la SCI ou des parts de la SCI.

Pour ma part, quand 'étais en France, j'avais un bâtiment industriel en SCI dont les loyers couvraient le crédit, les taxes et l'entretien. Puis d'un seul coup les taxes se sont envolées, notamment la taxe foncière qui a doublé, passant de 4000 à 8000€. Suivez donc le conseil de @oscar2000 : l'opération immobilière DOIT générer des revenus et pas seulement rembourser le crédit et vous DEVEZ anticiper une hausse de la fiscalité. Sinon, vous devrez faire comme moi: vendre avant l'échéance que je m'étais fixée.

une sci ne fait pas de revenu ? je ne comprends pas ça.
le but d'une sci est évidemment d'encaisser un loyer, sinon, ça n'a aucun intérêt. le seul cas que je vois dans lequel le but est de ne "pas faire de revenu", c'est une sci qui loue son immeuble au propriétaire de la sci. typiquement un commerçant sépare ses murs commerciaux de son fonds de commerce. il met son fonds dans une société commerciale et ses murs dans une sci. ainsi, si il fait faillite, au moins il ne perd pas l'immeuble. donc il peut calibrer son loyer sur le montant du remboursement de l'emprunt pour "ne pas faire de revenu". en réalité, il vaut mieux faire l'inverse, c'est à dire calibrer le montant du remboursement de l'emprunt immobilier sur le montant du loyer fixé de manière réaliste par rapport au marché. car les baux commerciaux "3-6-9" sont quasi impossibles à modifier, il serait dommage pour le propriétaire de subir pendant des dizaines d'années un loyer sous évalué et de se faire ainsi exploiter par les locataires successifs. par extension, le moyen de "ne pas faire de revenu" pour cette sci, c'est de ne pas forcément encaisser le loyer, pour aider l'activité commerciale si elle en a besoin. on imagine mal le propriétaire aller au tribunal contre lui même pour impayé de loyer...
un autre cas serait la sci familiale pour transmettre la maison des parents aux enfants au moment du décès du dernier survivant, avec éventuellement et très certainement démembrement entre nue propriété pour les enfants et usufruit pour les parents. ici, le but n'est évidemment pas de prendre un loyer à ses parents.

le rendement est très important et c'est le plus important. dans tous les cas, il faut effectivement emprunter, mais le but d'un haut rendement c'est de pouvoir emprunter à nouveau le plus rapidement possible pour démarrer un autre investissement. à cet effet, il ne faut pas prendre un prêt trop court, même si on peut rembourser sans problème en 10 ans, il vaut mieux prendre un prêt de 20 ans, surtout avec les taux bas actuels. si tu as de faibles échéances pendant 20 ans, 3 mois après ton premier achat, tu peux en racheter un deuxième. si tu es serré pendant 10 ans avec de grosses échéances, tu seras coincé par les banques pendant 5 ans avant de pouvoir envisager un deuxième achat.
deuxième argument pour rechercher un haut rendement : si le rendement moyen du marché est à 5 % par an et que tu acceptes d'acheter à un rendement de 4 % car la vue est jolie et c'est sur une jolie place avec des commerces et un parc avec des arbres et des fleurs pas loin, et que tu penses que ce n'est pas un soucis car il te suffit d'emprunter sur 25 ans au lieu de 20 ans et ça passe, tu te trompes. le problème se verra à la revente si pour une raison ou une autre tu dois revendre au bout de quelques années. pour redevenir compétitif à la vente et recoller au 5 % de rendement du marché, il te faudra faire un rabais de 20 % sur ton prix d'achat.

je ne sais pas si il y a des limites à la sci, en tout cas, je ne les ai pas atteintes. la durée de vie maximale d'une sci est de 99 ans. je ne sais pas ce qui se passe au bout des 99 ans, je m'en fous, ce n'est pas mon problème ni celui de mes enfants. je connais un gros promoteur immobilier dans ma ville qui travaille beaucoup avec les sci : à chaque promotion sa sci, chaque programme a des dizaines, parfois des centaines d'appartements, il n'a jamais été limité dans ce qu'il voulait faire. une fois le dernier appartement vendu, il dissout la sci.

pour comparer sci ou sarl, j'ai trouvé ça (je ne connaissais pas tout) : https://agence-juridique.com/articles/sarl-familiale-immobiliere-avantages-et-inconvenients#
il est dit que la sarl immobilière ne peut concerner que la famille en ligne directe, donc pas les collègues de boulot.

à discuter aussi entre les associés de la sci : faire une sci transparente ? translucide ? ou opaque ?
sci transparente : ce sont les associés qui payent l'impôt en fonction de leur tranche marginale,
sci opaque : c'est la sci qui paye l'impôt,
sci translucide : c'est un mix des deux, une situation intermédiaire (que je ne connais pas).
c'est la sci qui a tel ou tel régime, pas les associés qui choisissent en fonction de leurs cas personnels.

@oscar,

Merci pour ces infos.

Cependant j'ai lu que SCI voulait dire qu'on ne faisait pas de revenu, donc pas vraiment de locatif.

Cela m'étonne. Tu peux m'en dire plus ?

Je n'ai pas besoin d'aide pour les calculs de rendement, et surtout le rendement n'est pas si important, vu que le but est bien d'emprunter, donc d'investir avec de l'argent que je n'ai pas. Si le rendement est faible, il suffit que je m'endette plus longtemps, et vu ma capacité d'endettement ce n'est pas du tout un soucis.

Ma question est donc la suivante, quelles sont les limites de la SCI.

SCI vs SARL ?

Pour ce qui est la rédaction des status etc, j'en suis conscient, mais merci d'attirer mon attention sur ce point crucial

Et si un de tes collègue baise la femme d'un autre de tes collègues ?

Enfin je prends un exemple parmi tant d'autre, car on est jamais mieux servi que par soi-même... Il y a tellement de façon d'investir que bon, pourquoi se prendre la tête avec une SCI.

beaucoup d'idées simplistes de la part de mikmrc, j'interviens donc.

- il n'y a aucune raison d'opposer un objectif patrimonial à un objectif de revenu, les deux vont de pair. si on a un objectif patrimonial et que pour ce motif foireux on se permet de négliger le revenu, la sanction viendra rapidement : le patrimoine ne se constituera pas, ou beaucoup moins vite et d'une ampleur beaucoup plus petite,
- le lmnp implique de ne pas dépasser un certain seuil, or asche parle d'un projet immobilier d'"envergure", le seuil sera donc dépassé. en effet, je n'imagine pas que 3 ingénieurs (au minimum, il parle de plusieurs collègues) s'associent pour acheter une place de parking dans un sous sol,
- sci veut dire société, lmnp veut dire non professionnel. m'étonnerait que ça passe, c'est du simple bon sens,
- rendement de 10 % brut... ben oui, c'est évident. le problème, c'est que ça ne veut rien dire un rendement brut. donc en parler, c'est parler pour ne rien dire,
- le coup du calculateur en ligne, non mais allo quoi ! https://www.youtube.com/watch?v=P53p7aWA17M

je vais donner un conseil sur un autre plan :
à propos de la gestion de la sci sur les années futures, il faut déterminer tout au départ un certain nombre de règles entre vous et les écrire dans les statuts de la sci.
en effet, constituer la sci, c'est le plus facile, on compte les apports de chacun et on réparti les parts au pro rata.
mais après :
- comment quitte t'on la sci ? en revendant ses parts à n'importe qui ou exclusivement aux autres associés ? avec quelles règles pour revaloriser les parts de la sci pour déterminer le prix de transaction ?
- une certaine année, un associé a besoin de liquidité pour changer sa voiture par exemple, mais les autres associés veulent laisser la trésorerie de la sci intacte, comment faire ? vente de parts de la sci aux associés pour prendre son bénéfice ? à quel prix ?
- la sci n'achète qu'un seul immeuble ? ce qui veut dire que dans le futur, chaque nouvel immeuble acheté justifiera la constitution d'une nouvelle sci ? à réfléchir dès le début, car à la revente, vendre des parts de société est beaucoup moins coûteux que vendre un immeuble, environ 2,5 % contre 7,5 % en frais de mutation, ça permet de vendre 5 % plus cher sans que l'acheteur n'en souffre.
- comment valoriser le temps de chacun passé au profit de la sci ? on pense au temps du gérant bien sûr, mais si parmi les associés il y en a un qui connait certains métiers du bâtiment, il pourrait travailler pour la sci pour moins cher qu'un artisan, mais à quel prix ?

si on parle d'un projet d'envergure, l'idéal serait d'acheter un immeuble complet à un unique propriétaire, pas de copropriété, pas d'assemblée générale, seul maître à bord pour le futur. ce qui n'empêche pas le moment venu de créer un règlement de copropriété et de vendre à la découpe plus cher. mais attention, cette opération doit être lente, sur plusieurs années. il faut agir en "bon père de famille", pas en marchand de bien, sous peine de courir le risque d'être requalifié et de payer tout un tas de taxes qui viendraient manger le bénéfice. par exemple, il y a 9 ans, ma sci a acheté un immeuble, 5 ans plus tard, j'ai créé la copropriété en vendant un premier studio. j'ai vendu le 4ème studio l'année dernière, j'ai toujours aujourd'hui 78 % des millièmes de la copropriété, et je conserve pour l'instant le reste. à aucun moment on peut dire que je suis un marchand de bien.

LMNP a plusieurs ça veut dire constitution d'une SARL j'imagine. Je ne sais pas si c'est plus ou moins lourd en terme de coûts opérationnels et de temps qu'une SCI.

Pour la partie fiscalité on va s'aider d'un pro, ça c'est certain.

La fiscalité pour du meublé n’est pas la même et il est largement plus avantageux de passer ça en LMNP.
Tu sais comment calculer ta rentabilité net net ? Il faut calculer d’avoir environ 10% brut.

Il y a un calculateur en ligne , plutôt performant.

https://www.rendementlocatif.com/

Je te conseille de vous former sérieusement à la fiscalité avant d’investir. Essayez aussi de trouver des biens à rénover afin de defiscaliser. Et bien sûr se renseigner sur les charges, récupérer les derniers rapports de l’AG afin de voir ce qui a été voté.

Autre point : c’est la grande mode grâce aux formations YouTube a 1997euros d’acheter des immeubles de rapport, les prix s’envolent. Pareil pour les biens à rénover pour de la colocation d’ailleurs.

Locatif plutôt longue durée.
Meublé/non meublé non défini.

Revenus histoire de rembourser le premier prêt / l'apport de capital. Sinon plutôt du patrimonial je suppose.

Type de bien : appartement/petit immeuble. En tout cas à destination de particuliers, pas de surface commerciale a priori.

Vous avez déjà défini votre but ? Quel types de biens vous voulez acheter ?

Pour du locatif ? Courte ou longue durée ? Meublé ou non meublé ?
Le but est de faire du patrimonial ou de faire des revenus ? Pour les revenus , la sci n’est peut être pas une bonne solution.

Bonjour,

Avec des collègues on commence à réflechir à un projet immo d'envergure.

L'idée de base est de créer une SCI afin de définir nos parts etc dans ce projet. Je pars un peu de 0 sur le sujet, et je pense que certains d'entre vous ont déjà des expériences ou de la lecture pertinente sur le sujet à partager.

Je vous remercie d'avance pour vos conseils ou tout ce que vous pouvez apporter à la discussion.