Topic: Оцифрованная недвижимость (Read 1040 times)

Очень рады любым участникам

Странно что из всей темы обсуждается только первая фраза поста. Как по мне проект интересный,с удовольствием ознакомилась бы подробнее и даже поучаствовала бы. Вопрос с недвижимостью всегда остаётся одной из самых популярных тем

Ответ по поводу, как и кто будет расценивать жетон в качестве ценной бумагой.
Вообще говоря, среди готовящихся к ICO есть три подхода к этому вопросу.
Первый. Необходимо создать такую концепцию жетона, которая пройдет В ИДЕАЛЕ через HOWEY TEST, FAMILY RESEMBLANCE TEST AND RISK CAPITAL TEST. В большинстве штатов применяется первый тест, но в некоторых и все три. Я не берусь дать Вам совет о структуре токена. Этим занимаются команды юристов за приличные деньги, знающие все прецеденты. Здесь я приведу цитату из решения Верховного суда США по делу HOWEY, касающуюся их понимания ценной бумаги: “embodies a flexible rather than a static principle, one that is capable of adaptation to meet the countless and variable schemes devised by those who seek the use of the money of others on the promise of profits.” Исходя из этого определения, описанная Вами концепция - это ценная бумага, потому что Вы предлагаете людям получать ПАССИВНЫЙ доход. Второй тест касается мотивации покупателя инструмента ( жетона в нашем случае) и значения для компании привлеченного капитала. Привожу основные пункты теста.
1.If the seller’s purpose is to raise money for the general use of a business enterprise or to finance substantial investments and the buyer is interested primarily in the profit the note is expected to generate, the instrument is likely to be a “security.”
2.If there is a plan to distribute the notes for trading and investment, the notes are likely to be considered securities.
3.If investors reasonably expect that the notes will be treated as securities, the courts are more likely to do so.
4.If some other regulatory scheme reduces the risk of the note, the courts are likely to find the application of the securities laws unnecessary. Очевидно, что Ваша концепция и этот тест не проходит.
Третий тест говорит о необходимости дать волю покупателю, чтобы он влиял на риски использования его капитала. Ниже приводятся его пункты.
1.whether funds are being raised for a business venture or enterprise;
2.whether the transaction is offered indiscriminately to the public at large;
3.whether the investors are substantially powerless to effect [sic] the success of the enterprise; and
4.whether the investor’s money is substantially at risk because it is inadequately secured.
Ваша концепция этот тест тоже не проходит.
А далее начинается самое интересное. Вы можете мне возразить, что никакой проект по недвижимости, да и иные не пройдет все три теста. И это правда. Но все же надо стараться удовлетворить по крайней мере первому. Ведь Ваш жетон большинство покупателей хотят продать на бирже, а не дождаться окончания стройки. И Вам биржу надо убеждать листинговать жетон.
Второй Некоторые команды в недвижимости ПЫТАЮТСЯ получить разрешения и разъяснения менее придирчивых ЦКБ, нежели американский SEC. Например, сингапурский MAS таков. Тогда жетон будет ценной бумагой, но его выпуск будет разрешен государством, но по-прежнему не будет доступен для американской публики. По этому пути идут НЕ девелоперы, а ребята, которые хотят купить недвижимость и отдавать ее в аренду. Им, этим ребятам, просто деваться некуда, потому что у них изначально недвижимость дорогая и вся их прибыль состоит в части аренды. См., например, REIDAO, hometoken.io
Третий Есть отчаянные мужики, которые отсекают и Сингапур, и Америку. Они считают, что бирж открывается много, кто-то их возьмет, либо биржи откажут американским клиентам в обслуживании. Но...... Недвижимость - это десятки миллионов долларов, жетон должен быть в листинге крупной биржи. А они никогда не откажутся от работы с американцами. Напомню, что SEC В ПЕРВУЮ очередь предупредил биржи о невозможности работы с компаниями, чьи жетоны являются ценными бумагами на американском рынке. Кроме того, процедура отсечения предусматривает запрос ПАСПОРТОВ и АДРЕСОВ ваших покупателей жетонов ( есть разъяснение на эту тему). А многие ли люди захотят посылать эту информацию. Это против культуры blockchain.
УФ, надеюсь ответил

Как будем проверять? Имеете ввиду проверять на американское резидентство? Мы думаем больше, как подчеркнуть товарность жетона в первую очередь и оставить американский рынок за собой. Дело в том, что по последним данным сборов он все равно самый большой. Но самое главное биржи. Они начнут скоро бояться, по моему мнению, размещать секьюрные жетоны.

Циркониевый завод спам.
Идея объединить владельцев недвижимости интересная , как проверять всех будете?

Добрый день.
Во-первых, реальные проекты собирают деньги. Например, циркониевый завод https://cryptocurrency.tech/tsirkonievyj-zavod-v-magnitogorske-na-dengi-ot-ico/ привлек деньги. Есть и проект по недвижимости https://primalbase.com, который реализован.
Во-вторых, локальные проекты деньги почти не привлекают. Вы говорите про Польшу? А кому это интересно? Это не глобально.
В-третьих, вы говорите о доли прибыли. Вы сразу отсекаете американский рынок. Ваш жетон - ценная бумага с их точки зрения. По этому же пути идет Сингапур. Где будете регистрировать компанию? Какая биржа согласится взять на листинг ваш жетон?
В-четвертых, о XXX и о спекулянтах. См выше: с ними начали бороться, точнее с фирмами и с биржами, предлагающими только СПЕКУЛЯТИВНЫЙ ДОХОД, начали бороться. А самое главное: создайте дефицит на ваш жетон, и народ к вам потянется, а жетон подорожает на бирже.
В-пятых, суммы больше 10 миллионов собирают не за счет простого народа, там много институциональных инвесторов. Они первые вкладывают деньги. И, следовательно, без advisers вы ICO не проведете. Е
В-шестых, если есть желание можем поговорить более подробно на эти темы. Чем интернациональнее проект, тем лучше.
 

Думаем примерно над таким же проектом. Только на Польском рынке. Не реновация, а строительство с нуля новых домов (6 этажей). И за токены владелец получает не метры, а просто часть прибыли от строительства дома и дальнейшей реализации жилой площади. Если участок уже с целевым назначением под жилую застройку, то оборот проекта составит 1-2 года макс (по крайней мере в Польше так) и прибыльность по проекту (для владельца токена) будет 35-70% годовых (в зависимости от срока проекта). Например, наш проект требует 21 млн. долларов инвестиций (у нас 7 домов сразу к застройке, комплекс жилой). Из них, мы хотели бы привлечь 6,5 млн. посредством ICO, краудсейла или ещё либо как. Но есть проблема! Как показывает проведённое ICO Украинской компанией KUNA: "Тест рынка показал, что фокус на инвесторов, вкладывающихся во все возможные ICO, в случае с реальным проектом не работает. У аудитории, к которой мы обращались, нет интереса к проектам, которые не обещают рост токена ххх% сразу после ICO". Ссылка на текст: http://kuna.ua/sco-results/
И это действительно так. Аудитория ICO в 80% (я не в коем случае не говорю про всех) хочет сверхприбылей от своих инвестиций, и за это они готовы покупать токены без каких-либо проверок объекта инвестирования и часто без гарантий возврата средств. Иногда средства собирают такие проекты, что просто плакать хочется. Туманная идея, технология, смысл проекта и т.д. И в него вливаются. Неудивительно, что минимум половина проектов лопается. Это венчурный, высоко рисковый рынок. Но большинство людей, инвестирующих в ICO забывают про вторую составляющую - хеджирование рисков!!! Когда ты вкладываешься в высокодоходный и высоко рисковый бизнес частью средств, то ОБЯЗАТЕЛЬНО должен вторую часть вложить в менее доходный, но более стабильный бизнес. Таким инструментом могли бы стать "строительные" токены. Это реальный и понятный всем бизнес, который приносит стабильные дивиденды. И он мог бы стать отличным хедж-инструментом. Но ICO рынок находится в зародыше и экономические законы к сожалению, не всегда на нём работают. Молимся только над тем, что бы этот рынок успел вырасти и развиться. Потому что он может утонуть, не достигнув этого. А как показывает практика ещё и государства отдельно взятые, его хотят похоронить. А ведь это действительно ОТЛИЧНЫЙ инструмент для всех участников.

Я не могу согласиться, что это только долгосрочная инвестиция. У меня есть проекты с разрешением на строительство. В этом случае продажа квартир начнется через 6 месяцев. Тогда же я могу листинговать жетон, а сколько он будет стоить тогда? Кто знает. Как и всегда жетон ли, что-то еще на бирже взлетает по очень разным причинам : мода на тему, экономическая ситуация в мире, успехи компании, маркетинг. Я уже писал, что с моей точки зрения мое предложение интересно разным типам инвесторов: от консервативных до спекулянтов, НО ПРИ ЭТОМ ЖЕТОН ИМЕЕТ ПОДДЕРЖКУ СНИЗУ В ВИДЕ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ. Он в ничто не превратится.

Долгосрочная инвестиция типа золота, кому-то понравится.

Вопрос по поводу России. Можно ли это там реализовать. Я думаю можно, я об этом писал в посте. Взять группу хрущевок из 2-3 домов, снести и построить 8-9 этажки. И в этих же домах дать людям жилье. А пока они могут пожить в съемном жилье за счет застройщика. НИ ОДИН БАНК НЕ ДАСТ НА ЭТО ДЕНЕГ. А с помощью ICO можно собрать. Застройщик поделится новой площадью с покупателями жетонов и пожалуйста, получайте доход от аренды, от продажи, отдайте в долг Ваш жетон. При появлении оцифрованной недвижимости таких сервисов как грибов появится.

Спасибо за разъяснения.

Вопрос в том, на ваш взгляд возможна ли реализация этой идеи в России? потому что если это действительно бизнес идея, то надо продумывать заранее все возможные препятствия, я бы с удовольствием вложилась в такой проект, если бы он был реализован и в России

Правильнее это назвать форвардом на недвижимость с гарантийным обязательством в виде наших жетонов. Вы не только можете продать жетон после возведения дома, но и на стадии строительства во время листика жетонов на бирже: а мы планируем это делать только после ввода нескольких домов в эксплуатацию, иначе жетон упадет. Вы можете продать жетон тому, кто хочет оплатить им аренду по цене с дисконтом. ДА, КОНКУРЕНЦИЯ ЗДЕСЬ ТОЛЬКО В ПОМОЩЬ ЛЮБОМУ ТАКОМУ ПРОЕКТУ, ПОТОМУ ЧТО ПОЗВОЛЯЕТ МЕНЯТЬСЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РАЗНЫХ СТРАНАХ.

Как вы думаете, это же можно назвать опционом на недвижимость? Я покупаю токен, когда проект еще на земле, а продаю когда уже дом стоит, выгода очевидна. Тогда получается, как бы таких опционов может быть много, разные проекты, страны и т.д. Конкуренция только в помощь)) не так ли?

Тема популярная и многим кажется понятной.

Задавайте вопросы. С удовольствием ответим.

Странно что из всей темы обсуждается только первая фраза поста. Как по мне проект интересный,с удовольствием ознакомилась бы подробнее и даже поучаствовала бы. Вопрос с недвижимостью всегда остаётся одной из самых популярных тем

Мы разве против? Я просто ответственно подхожу к защите интересов своих покупателей жетона. Фирму можно зарегистрировать в Швейцарии, в Цуге и разместить жетон на той же упоминавшейся мной Bitfinex. Но гораздо круче получить от MAS сингапурской разрешение, а такая работа ведется дружественной нам компанией, и разместится там. Вот я о чем, собственно. Я лично думаю, а я был руководителем стартапов, что реально больше $20 Million никому не нужно, не освоить эти деньги. Поэтому разумно было бы ограничить сумму и запретить институциональные инвесторам, кроме венчурных фондов, в этом участвовать. Набор бумаг регулятору должен быть минимален ( кто ты, что ты, простой бизнес-план). Далее пусть люди сами решают.

Американцы- американцами, но возможно кто то захочет поиграть от противного в этой теме? Россия например. Европа тоже пока не сформировала четкую позицию.