Topic: Investissement immobiler, SCI, Holdings etc - page 2. (Read 660 times)

beaucoup d'idées simplistes de la part de mikmrc, j'interviens donc.

- il n'y a aucune raison d'opposer un objectif patrimonial à un objectif de revenu, les deux vont de pair. si on a un objectif patrimonial et que pour ce motif foireux on se permet de négliger le revenu, la sanction viendra rapidement : le patrimoine ne se constituera pas, ou beaucoup moins vite et d'une ampleur beaucoup plus petite,
- le lmnp implique de ne pas dépasser un certain seuil, or asche parle d'un projet immobilier d'"envergure", le seuil sera donc dépassé. en effet, je n'imagine pas que 3 ingénieurs (au minimum, il parle de plusieurs collègues) s'associent pour acheter une place de parking dans un sous sol,
- sci veut dire société, lmnp veut dire non professionnel. m'étonnerait que ça passe, c'est du simple bon sens,
- rendement de 10 % brut... ben oui, c'est évident. le problème, c'est que ça ne veut rien dire un rendement brut. donc en parler, c'est parler pour ne rien dire,
- le coup du calculateur en ligne, non mais allo quoi ! https://www.youtube.com/watch?v=P53p7aWA17M

je vais donner un conseil sur un autre plan :
à propos de la gestion de la sci sur les années futures, il faut déterminer tout au départ un certain nombre de règles entre vous et les écrire dans les statuts de la sci.
en effet, constituer la sci, c'est le plus facile, on compte les apports de chacun et on réparti les parts au pro rata.
mais après :
- comment quitte t'on la sci ? en revendant ses parts à n'importe qui ou exclusivement aux autres associés ? avec quelles règles pour revaloriser les parts de la sci pour déterminer le prix de transaction ?
- une certaine année, un associé a besoin de liquidité pour changer sa voiture par exemple, mais les autres associés veulent laisser la trésorerie de la sci intacte, comment faire ? vente de parts de la sci aux associés pour prendre son bénéfice ? à quel prix ?
- la sci n'achète qu'un seul immeuble ? ce qui veut dire que dans le futur, chaque nouvel immeuble acheté justifiera la constitution d'une nouvelle sci ? à réfléchir dès le début, car à la revente, vendre des parts de société est beaucoup moins coûteux que vendre un immeuble, environ 2,5 % contre 7,5 % en frais de mutation, ça permet de vendre 5 % plus cher sans que l'acheteur n'en souffre.
- comment valoriser le temps de chacun passé au profit de la sci ? on pense au temps du gérant bien sûr, mais si parmi les associés il y en a un qui connait certains métiers du bâtiment, il pourrait travailler pour la sci pour moins cher qu'un artisan, mais à quel prix ?

si on parle d'un projet d'envergure, l'idéal serait d'acheter un immeuble complet à un unique propriétaire, pas de copropriété, pas d'assemblée générale, seul maître à bord pour le futur. ce qui n'empêche pas le moment venu de créer un règlement de copropriété et de vendre à la découpe plus cher. mais attention, cette opération doit être lente, sur plusieurs années. il faut agir en "bon père de famille", pas en marchand de bien, sous peine de courir le risque d'être requalifié et de payer tout un tas de taxes qui viendraient manger le bénéfice. par exemple, il y a 9 ans, ma sci a acheté un immeuble, 5 ans plus tard, j'ai créé la copropriété en vendant un premier studio. j'ai vendu le 4ème studio l'année dernière, j'ai toujours aujourd'hui 78 % des millièmes de la copropriété, et je conserve pour l'instant le reste. à aucun moment on peut dire que je suis un marchand de bien.

LMNP a plusieurs ça veut dire constitution d'une SARL j'imagine. Je ne sais pas si c'est plus ou moins lourd en terme de coûts opérationnels et de temps qu'une SCI.

Pour la partie fiscalité on va s'aider d'un pro, ça c'est certain.

La fiscalité pour du meublé n’est pas la même et il est largement plus avantageux de passer ça en LMNP.
Tu sais comment calculer ta rentabilité net net ? Il faut calculer d’avoir environ 10% brut.

Il y a un calculateur en ligne , plutôt performant.

https://www.rendementlocatif.com/

Je te conseille de vous former sérieusement à la fiscalité avant d’investir. Essayez aussi de trouver des biens à rénover afin de defiscaliser. Et bien sûr se renseigner sur les charges, récupérer les derniers rapports de l’AG afin de voir ce qui a été voté.

Autre point : c’est la grande mode grâce aux formations YouTube a 1997euros d’acheter des immeubles de rapport, les prix s’envolent. Pareil pour les biens à rénover pour de la colocation d’ailleurs.

Locatif plutôt longue durée.
Meublé/non meublé non défini.

Revenus histoire de rembourser le premier prêt / l'apport de capital. Sinon plutôt du patrimonial je suppose.

Type de bien : appartement/petit immeuble. En tout cas à destination de particuliers, pas de surface commerciale a priori.

Vous avez déjà défini votre but ? Quel types de biens vous voulez acheter ?

Pour du locatif ? Courte ou longue durée ? Meublé ou non meublé ?
Le but est de faire du patrimonial ou de faire des revenus ? Pour les revenus , la sci n’est peut être pas une bonne solution.

Bonjour,

Avec des collègues on commence à réflechir à un projet immo d'envergure.

L'idée de base est de créer une SCI afin de définir nos parts etc dans ce projet. Je pars un peu de 0 sur le sujet, et je pense que certains d'entre vous ont déjà des expériences ou de la lecture pertinente sur le sujet à partager.

Je vous remercie d'avance pour vos conseils ou tout ce que vous pouvez apporter à la discussion.