Topic: Emlak Balonu - Patlamaya Ramak Kaldı - page 3. (Read 544 times)

Şu anda özel bankalar kredi oranlarını 2’nin altına düşürürse ev almak düşüncemde var. Ev sahibi olmak Türkiye’de mantıklı. En azından evinizi alıp başınızı koyacağınız bir eviniz olduğunda maaşınızın yarısını vermeyeceksiniz kiraya. Fahiş kiralardan kurtulmanın en basit yolu ufak tefek de olsa bir ev sahibi olmaktan geçiyor.

Arkadaşlar balon var yok değil. Patlayacak elbette, patlamayacak da değil. Ama batılı ülkelerle Türkiye'nin bazı bölgelerini aynı kefeye koyarsanız hata edersiniz. Bakın neden? Öncelikle Türkiye'nin büyük illerine (İstanbul, Antalya, İzmir, Bursa özellikle, hatta belki Muğla da dahil) inanılmaz iç dış göç var. Bu göçün etkisi hep zam olarak dönecek. Ayrıca Türkiye'de 500 eviniz de olsa ek vergi ödemediğiniz için sizi ev almaktan caydıracak hiçbir şey yok. Son olarak da ülkede ekonomi düzeldiği anda ilk düşecek şey ev kredisi faizleri olur. O yüzden ev alma planınızı düzgün yapınız.

Türkiye’de balonlar sürekli şişer hocam. Patlayacağına da inanmıyorum çünkü siz hesabı Türk lirası cinsinden yapıyorsunuz ve dolar olarak fiyat sürekli arttığı için maliyetler artıyor, artan maliyet ikinci ele de yansıyor. Araçta da durum aynı. Dolar artıyor ve dolar arttığı için artan sıfır arabaların yerine ikinci el almak isteyenler yer yer sıfırdan pahalı fiyatlarla karşılaşıyorlar. Balon da patlamıyor böylece.

Fiyatlar anormal ancak paradaki değer de anormal. Ülkelerin arasında 1 ayda parası %30 değer kaybeden herhalde bir biz varız. Rusya Ukrayna savaşı çıktı dünyada en çok değer kaybeden para birimi olduk şaka gibi. Rusya’nın ve Ukrayna’nın para birimleri bizden sağlam durmuştu. Aslında bu örnek bile bize nelere dikkat etmemiz gerektiğini yeteri kadar ispat ediyor. Artık temelleri sağlam olan bir ekonomi modeline ihtiyaç var. Fiyatın stabil seviyelerde olmasını sağlayacak bir ekonomik model.

Bu ekonomik model olursa ev fiyatları da düşer, araba fiyatları da düşer, teknolojik aletlerin fiyatları da düşer. Şu aşamada zaten sıfır ürünün ÖTV’si ile firmadan çok kazanan devletimiz daha çok kazanır çünkü istediği kadar parayı basar.

İnşaat maliyetleri düşmediği için düşmeyecek diyen çok fazla kişi var.
İnşaat maliyetleri yükselmesine rağmen fiyat düşebilir.
İnşaat maliyetleri yükselmesi sadece yeni konut inşasını yavaşlatır hatta durdurabilir.
Ama fiyatın yükseleceği anlamına gelmiyor. Arz azalmıyor sadece arz bir süre sabit kalacak. Hatta toki vs devlet destekli projelerle toplam konut sayısı artmaya devam edebilir.

Ayrıca neden TL olarak olaya bakıyorsunuz? TL bir şeyin değerini ölçmek için kullanabilecek para olmaktan çıkalı çok oldu.
İnşaat malzemeleri USD bazında aşağı yukarı aynı. Bizde elimizde USD tutuyoruz. Arsa fiyatları artmadığı sürece maliyeti USD bazında körükleyecek bir durum yok.

+Yeni konut yapımı için devlet ek teşvikler sunacak.
+Enflasyon oranı hatta enflasyonun üzerinde faiz önümüzdeki dönemlerde illa gelecek.

Dünyada konut fiyatları artışında birinci sıradayız. Dünyada en çok konut fiyatı artan ikinci ülke Sırbistan. Türkiye ile Sırbistan arasındaki konut artışına bakarsak Türkiye'de konut fiyatı Sırbistan'dan 6 kat fazla artmış. Yani ikinci ile aramızdaki fark bile çok büyük. Yani bir tek bizim ülkemize özgü bir durum olarak abartılı bir artış var. Durum anormal ve bu anormal durumunda ev almayı düşünen varsa iki kere düşünmeli.

Yazınızda net olarak katılmadığım iki husus var.

Birincisi doların dünya çapında güçlü olup olmaması evet Türkiye'yi bağlar lakin Türk Lirası dünya geneline göre de sürekli olarak değer kaybetmeye devam ettiği sürece doların güçsüz olmasının etkisini Türkiye'de net gözlemleyemeyiz.

İkincisi kıyaslamada dayanak noktası olarak ele aldığınız asgari ücret geçtiğimiz bir kaç senedir Türkiye'de en iyi iyileştirmeleri alan ücret tipi ve alım gücü kaybını yüzdesel olarak en az yaşayan grup. Sürekli olarak üzerinde oynanmış enflasyon oranlarının çok daha üzerinde iyileştirmeler aldılar. Özel sektör, emekliler, memurlar dahil hiç bir kesim aynı oranda zam almadı. Memurların bugün aldıkları son yılların en büyük iyileştirmesini de bu hesaba dahil edebilirsiniz.

Faizlerin artmasının etki göstermesinin en temel sebebi dolaşımdaki para miktarının azalacak olmasıdır lakin Türkiye'de son dönemde uygulanan ve ödemeleri henüz tam olarak gerçekleştirilmemiş kirli defterler olduğu sürece dolaşımdaki para miktarı düşünüldüğü kadar azalmayacak.

En basit ölçekten bile bakacak olursak geçen ay Amerikan Doları TL karşısında ~23 değer kazandı. KKM hesaplarındaki toplam mevduat 2.5 trilyon lira civarındaydı bu da bu miktarın %25'i kadar TL'nin sadece bu ayki artış sebebiyle basılmak zorunda olduğu anlamına gelir. Seçim öncesi dolar bazında faizi baştan ödenen ve ana parası dolar olarak geri ödenecek varlıkları hesaba dahil etmiyorum bile.

Bankaların halen paranızı getirin +%30 faiz verelim diye mesaj atmaya devam ettiği bir ortamda yaptıkları faiz artışı maalesef dolaşımdaki miktarı azaltmaya yetmeyecek. Kredilerin kısıtlanmış olması sadece memur, işçi ve diğer alt tabaka çalışanların ev almasının önüne geçer. Dolaşımdaki para arttığı sürece birileri hala ev, arsa almaya devam edecek.

Ek olarak dolaşımdaki paranın seçim ekonomisi nedeniyle ve KKM geri ödemeleri nedeniyle nasıl patladığına dair grafiği ekliyorum. Arttırılan faiz muhtemelen sadece o sondaki dik çubuğun dikliğini kısmen almaya yetecek.



Not: Alt tabaka derken aşağılama ifadesi değil artık bu ülkede eskiden orta tabaka olarak belirtilen tabakanın aşağıya indiğini ifade etmek istedim.

Evet arkadaşlar verdiğiniz veriler bilgiler doğrudur şu an hala geçerliliğini sürdürmektedir. Ama şunu unutmayın nasıl ki faiz indirimi furyası sürdürülebilir akıl işi değildi ve mecburen son verildi konut sektöründe de bu uçuş mutlaka son bulacak hatta eli kulağında diyebilirim çünkü bu gidişat sürdürülebilir değil.

İnşaat maliyetleri neden bu kadar astronomik bir şekilde artıyor diye soran arkadaşım şöyle açıklayayım mutlaka btc eth gibi kripto paraları alıyorsundur eğer almıyorsan da şöyle örnek vereyim TL karşısında ki baz aldığımız para birimi ne USD. USD dünyanın rezerv para birimidir. Her şeyin fiyatı USD ile değer biçilir. Buna örnek olarak verecek olursak hepimizin bildiği, Altının Onsu, Varil Petrol Fiyatları halk arasında en çok bilinenleri sayabiliriz. Gelelim inşaat maliyetlerine.. Aynı şekilde çelik, demir ve diğer materyallerin hepsi dolar bazında fiyatlanmaktadır. Haliyle ülkemiz para birimi TL'nin değer kaybı otomatik olarak dolar ile fiyatlanan bu ürünlerin hepsine de otomatik olarak astronomik derecede yansımaktadır. 2021 ocak ayında 8 tl civarlarında dolaşan mazot fiyatları ve yine aynı dönemdeki dolar kuru fiyatlarıyla şu an ki fiyatlar arasında minimum 3 kat fiyat var. 2021 Ocak ayında 1 Milyon TL olan bir dairenin fiyatının şu anda 3 Milyon TL olması bundan kaynaklıdır. Şimdi konumuz şu dolar dünya çapında da TL karşısında ki performansını gösteriyor mu hayır tam aksine yaptığı rallisinin sonlarına yaklaştık çünkü FED her ne kadar 2023 sonuna kadar 2 faiz artırımına işaret etse de piyasa bunu zaten çoktan fiyatladı ve dolar artık eskisi kadar güçlü olamayacak. Ek olarak belirtmek isterim ki aynı dönemde 2825 Tl olan asgari maaş ise yaklaşık olarak 4 kat artmış. Baktığınızda gelirler dolar bazlı artışa göre daha fazla ama burada belirtmek istediğim ülkenin çoğunluğunu oluşturan asgari maaşlı kesimin bırakın ev almayı artık kiralık ev tutamayacak kadar fakirleşmiş olmasıdır. Ve halkın barınamadığı bir ülkede yabancılar alıyor diye bu fiyatlardan ev satışı yapılması sürdürülebilir olmadığıdır. 

Arkadaşımızın dediği gibi hala yabancılar tarafında da emlak patronları tarafında da konuta talep var. Bunu inkar etmiyorum hiçbir şekilde. Türkiye Cumhuriyeti bütçesine bakacak olursanız ülkenin 3'te 1'îni çalışan kesimin üzerinden elde edilen vergi gelirinin oluşturduğunu görebilirsiniz. Devlet bir yerde kazanç ve rant varsa mutlaka ama mutlaka o kazanca ortak olur. Evet herkes kredi bolken çatır çatır ucuz kredileri çekip kentsel dönüşümden evlere girdiler ama o zaman ki rakamlar ve şartlarla günümüz şartları bir değil. Krediler faiz artışlarıyla fahiş oranlara ulaşmış durumda. Eğer devlet kişinin oturmadığı ev harici diğer evleri için, yada farzı misal 2. evinden sonra ki ev sahipleri için ekstra vergi çıkarttığında bu emin olun ki bu şişmiş olan emlak balonunu bir anda patlatmasa da satışları yavaşlatacak ve maliyetler ne kadar çıkarsa çıksın talep olmayacağı için piyasayı düşürmeye başlayacaktır. İkinci bir husus artan faiz oranları otomatik olarak ticari işletmelerin üzerine kredi kullanmak istediklerinde bir yük olacak ve daha az çalışanla yola devam eden işletmeleri doğuracak, işleri azalıp zarar yazmaya başlayanları iflasa yönlendirecek ve piyasaya genel olarak bir durgunluk gelecektir. Borcunu ödeyemeyen insanlar her ne kadar krediyi ucuza kullanmış olsalar da evlerini satışa çıkaracaklar yada borçlarına karşılık evleri bankalara devredeceklerdir. Yakında ilan sitelerinde bankadan satılık ilanları görürseniz şaşırmayın.

Türkiye için iç açıcı senaryolar değil biliyorum. Gönül ister ki dilimizden düşmeyen 10 milyon ama en az bir şekilde yurda girmiş 20 milyon mülteci gitsin. Hem iş gücü piyasamıza yerli kendi insanımız katılsın, yabancı iş gücü olarak, evimizi, yaylalarımızı, topraklarımızı alarak değil de yatırım yaparak gelsin. Bırakın asgari maaşın kaç para olacağını enflasyon üzerinde zamları, gerçekten de resmi rakamlarda yer alan dolar bazlı gayri safi milli hasıla kadar gelirimiz olsa hepimiz huzur refah içinde yaşasak.

İşin özü şu an bahsettiğiniz, söylediğiniz verilerin hepsi doğru hepsi yürürlükte ama bu sürdürülebilir değildir ve bu ülkenin bu gidişatı kaldıracak gücü kalmamıştır. Ya devlet ya işletmeler ya da halk tarafında bu bir noktada mutlaka patlak verecek ve bu gidişat duracaktır. Bu gidişatın böyle gitmesi de patlaması da bizim maalesef lehimize değil aleyhimize olacaktır.

Saygılar.

Konut probleminin çözümü ya da emlak sektöründe rahatlama yakın vadede zor, diğer forumdaşlar gerçekten profesyonel yaklaşımla konuyu ele almışlar, nereden bakarsak bakalım 10 milyon üzeri geçici sığınmacı veya mülteci veya her neyse var memlekette, bu arada asıl takıldığım mevzulardan biri, ulan dünya kadar çimento fabrikası var, demirçelik fabrikası var, kum çakıl zaten ithal değil, inşaat sektöründeki maliyetlerin dövize endeksli olmasına aklım ermiyor. en büyük endüstrisi inşaat olan bir ülkede inşaat maliyetleri mesele olmamalı, oluyorsa da lütfen mevzuya vakıf biri bana anlatsın.

Emlak fiyatlarının Türkiye'de yüksek olduğunu düşünmekle birlikte bunu bir balon olarak adlandırmakta kararsızım. Balonlaşan fiyatlar genellikle gerçekçi verilere dayanmazlar. Balon olup olmadığından emin olmak için fiyat artışının sebepleri irdelenmeli.

Nüfus artışı sebebiyle arz-talep dengesinin bozulması: Türkiye'de zamanla doğum oranları azalıyor olsa dahi Ukrayna - Rusya savaşı sebebiyle ülkemize yerleşen insanlar ve Suriye'den gelen kitle sebebiyle nüfus olması gerekenden çok daha hızlı arttı.

Yaklaşık 10 milyon kişiden bahsediyoruz. Nüfusun kısa süre içerisinde neredeyse 1/8 arttığı ortamda kısıtlı sayıda ve yaşamak için zorunluluk olan şeylerin değeri 1/8 artmaz. Artık ortada bir açık arttırma ortamı vardır, çok daha fazla artış beklersiniz dolar bazlı olarak. Gelen kitlenin fakir olduğu savında bile sonuç değişmez. En alt tabaka evler başka insanlar tarafından doldurulursa herkes daha üst kademelere geçmeye çalışmak zorunda kalır.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Ucuz krediler: Özellikle pandemi de çok artmış olsa da Türk Lirası gibi hızlı değer kaybı yaşayan bir birimde düşük fazile kredi verilirse aklınıza gelebilecek her şeyin fiyatı artar. Son dönemde ucuz kredi dönemini rafa kaldırmış gibi görünüyorlar.

Bu madde geçerliliğini korumuyor.

Değer koruma isteği: İnsanlar emek vererek kazandığı parayı korumak ister. Bu doğal bir süreçtir. Eğer bir para çok hızlı değer kaybediyorsa ve kendinizi korumak için altın yada USD gibi varlıklara yönelmek istiyorsanız burada bankalarla ilgili güven problemi ortaya çıkıyor. Sürekli olarak piyasadan döviz çekmek için debelenen bankaları görünce dövizinizi bankada saklamak istemezsiniz. (Bakınız: Libya örneği) Bu nedenle insanlar varlıklarını fiziki varlıklara kaydırmaya başladı. Arsa, araba yada ev alımı gibi işlemler eldeki parayı korumak için en güvenli yöntemlerden birisidir.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Yüksek enflasyon: Enflasyondan korunmak isteyen insanların yukarıdaki madde de yazdığım gibi çok fazla şansları yok.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Yabancıya emlak satışı: Türk Lirasının yaşadığı değer kaybıyla birlikte diğer ülke vatandaşları için ucuz pazara dönüştük. Haberlerde sürekli çıkan Bulgaristan'dan gelen ve alışveriş yapıp aynı gün dönen insanları hatırlayın. Emlak sektöründe de aynı etki geçerli. Bizim için artık alınması neredeyse imkansız olan yerler birileri için hala ucuz.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Yapı maliyetinin sürekli olarak artması: Çoğu hammadde ya çok zor bulunuyor yada hiç bulunamıyor. Bu ve döviz hareketlerindeki yükselişin doğal sonucu olarak insanlar ellerini ceplerinin daha derin noktalarına sokmak zorundalar. Geçen sene geniş kapsamlı bir tadilat yaptığım için yakından takip etme şansım oldu. Sadece 3 ay gibi kısa zaman dilimlerinde bile maliyet çoğu üründe iki katına çıktı.

Ev bulamama sorunu yaşanan bir ülkede insanlar yeni yapılar yaptırmak zorundalar ve maliyetler yüksek olduğu sürece ev fiyatlarında düşüş görmek çok mümkün değil.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

İnşaat malzemelerinin zamlanması: Türkiye'nin son 20 senesinin her yeri betonlaştırmak ve yeni yapılar inşa etmekle geçtiği düşünüldüğünde ekonomiyi yavaşlatmamak adına inşaatlar son hızla yapılmaya devam ediliyor. Talep fazla ve arzda sınırlı olduğu sürece fiyat artsa bile ödemek zorundayız.

Bu madde halen geçerliliğini koruyor.

Fiyat artışına sebep olan daha bir çok etmen var. Ve bu etmenlerden sadece bir tanesinin kısmi yok olması maalesef fiyat artışını durdurmak için yeterli gelmeyecektir.

kağıt üstünde yazılanlar doğru hatta buraya %25 kira zammı yasasını da eklersek ev sahiplerinin evlerini kiraya vermek istemeyeceklerini ve bir kısmının da evlerini bu sebeple satacağını düşünebiliriz ama:

- inşaat maliyeti hakkında bilginiz var mı hocam? dolara endeksli bir sektörden bahsediyoruz doların artışını öyle faiz artışıyla falan düşüremezsiniz.
- bir diğer konu da bu ülkede hepimizin hayatını siken enflasyon canavarı diye bir gerçek var. bu da aynı şekilde öyle faizle falan düşecek bir olay değil.

ev fiyatları belki dolar bazında düşebilir ama tl bazında bu iş çok zor. bir de neredeyse 1 senedir bankalar konut kredisi vermiyor. (ya çok düşük ya da verirse hayvan gibi faizi döşüyor.) bu da ev alımını engelliyor. temenni güzel ama zor.

Bildiğiniz gibi konut, her insanın doğası gereği barınma ihtiyacını karşılayan ve insan olduğu için sahip olması gereken bir haktır, yatırım aracı olmamalı. Eğer yatırım aracı oluyorsa devletin bu konuda belirli bir sayı üzerinde ki konut için ekstra vergi alması gerekir(bkz. yıllık bazda asgari maaş üzerinde gelir elde edilince bir üst vergi dilimine çıkmanız). Son zamanlarda uygulanan faiz politikalarıyla doların aşırı pahalanması, yabancılar için ülkemizde ki varlıkların aşırı ucuzlaması özellikle yabancıların konutlara olan talebini ve mal sahiplerinin de aç gözlülüğünü zirveye çıkarmış durumda. Artık Merkez Bankasında satacak dolar kalmadığından dolayı, uygulanan faiz indirimi politikasında rüzgarın tersine değilde, artık rüzgar yönünde ilerlemeye karar verildi. Her ne kadar beklenen oranda faiz artışı gerçekleşmemiş olsada, hemen bankaların sundukları ürünlere bu faizi yansıttıklarını görüyoruz bu da mevduatlara vereceği faizlerinde mutlaka ama mutlaka enflasyon seviyesine çıkaracağına işaret etmektedir. Konut sahipleri, konutlarını kiraya vermek yerine ellerinden çıkarıp elde ettikleri kazancı mevduatlarda değerlendirmek isteyeceklerdir, artan faiz belki çok hızlı bir şekilde döviz kurlarında aşırı düşüşler gerçekleştirmesede bir süre sonra aşağı yönlü olacağı ön görülebilir. Yabancı parasını döviz cinsinde tutmaktansa, ballı kadayıflı tl mevduata geçirerek yıllık bazda %50-%60 oranında kazanç elde etmek isteyecektir. Git gide fakirleşen düşük gelir ve ortadan kalkan orta sınıf için ev almak hayal olduğundan dolayı, bu konut sahipleri evleri ellerinden bir an önce çıkartıp mevduata yönelmek için her saat başı arttırdıkları ilan fiyatlarında tam tersi etkiye geçecektir. Mal çok, talep olmayınca fiyatlar git gide aşağı doğru düşecek ve çindeki gibi bir emlak balonu patlayacaktır. Bu eninde sonunda gerçekleşecektir. Konuyu kendimce revize ettiğim bir kızılderili atasözü ile bitirmek isterim.

"-Son ağaç kesildiğinde, son göl kuruduğunda, son balık öldüğünde, son arap ülkeden gittiğinde, beyaz adam betonun yenmediğini anlayacak."

Saygılar.