Manches kommt mir auch etwas schöngerechnet vor...aber Du hast ja deine Erfahrungen.
Ich habe jetzt nur überschlägig kalkuliert. In einer korrekten Situation muss man genau rechnen, dass ausreichend Puffer bleibt, keine Frage.
Hast Du die aber auch aus Zeiten vor dem 2008er Immoboom gesammelt, als sich bei den Preisen jahrelang nicht viel bis gar nichts tat?
Nein, damals hatte ich keine Immobilien
Wohlgemerkt: ich rechne auch nicht mit der Wertsteigerung, die ist lediglich das Sahnehäubchen.
Eine Finanzierung selbst darf nie an der Wertsteigerung hängen.
Im Zweifelsfall ist die Rendite also "nur" die Tilgung über zehn Jahre.
Diese Rechnung geht also auch dann noch auf, wenn die Immobilienpreise sinken, unter der Voraussetzung, dass die Anschlussfinanzierung, die in dem Fall auf weniger als 60% des Immobilienwerts benötigt wird, weiterhin von der Miete gedeckt ist.
Anders gesagt: sogar, wenn das Mietniveau sinken sollte, steht diese Finanzierung auf soliden Füßen.
Dann ist allerdings auch irgendwann die Rendite im Keller.
Und jetzt seien wir mal realistisch: das Mietniveau in gängigen Wohnlagen in wachsenden Ballungszentren wird nicht sinken.
Folglich wird sich die Preisspirale am Wohnungsmarkt weiterdrehen.
Also ist es auch durchaus realistisch, weitere Wertsteigerungen zu erwarten.
Was wiederum Immobilien als Anlageinstrument attraktiver macht.
...das kommt mir aber wie eine Blasenspekulation vor.
Ist es in gewisser Weise auch, nur dass diese Blase eben (noch) nicht von faulen Krediten getrieben wird, sondern von einem ganz konkreten, strukturellen Nachfrageüberhang.
Tatsache ist und bleibt: es fehlen Wohnungen.
Diese Wohnungen fehlen in bestimmten Ballungsräumen.
Kauft man dort eine Mietwohnung, ist die größte konkrete Gefahr der Mietausfall durch einen unzuverlässigen Mieter.
Wer also lediglich eine Immobilie kaufen kann, geht immer ein relativ hohes Risiko ein.
Zweite Gefahr sind sicherlich Mietpreisbremse / Mietendeckelung, wobei diese eher die Rendite auffressen, als tatsächlich Verluste zu bescheren.
Hauptgefahr ist in der Realität natürlich immer eine unsolide Finanzierung, aber da ist man dann selbst schuld.
Also ich kann die Motivation verstehen, aber ist es wirklich weniger riskant sich an den durch reine Alternativlosigkeit gespeisten Immoaufzug zu klammern als am Gold-Ballon zu hängen? (ohne jetzt hier den Goldirrsinn verteidigen zu wollen).
Ich wollte eigentlich nur den Mechanismus beschreiben, warum ich erwarte, dass auch andere (und eben nicht nur ich) jetzt eher noch mehr Geld in Immobilien stecken werden.
Das habe ich am Beispiel meiner eigenen, konkreten Gedanken getan.
Gold ist und war für mich nie eine Alternative.
Das hat auch damit zu tun, dass ich mich streng an den Leitsatz halte, in nichts zu investieren, was ich nicht verstehe.
Und von Gold verstehe ich nunmal nix.
Ich verstehe insbesondere nicht, wieso das immer wieder als Geldanlage angesehen wird.
Es ist sicherlich in Ordnung, wenn Otto-Normal-Prepper ein paar Goldmünzen im Keller liegen hat "wenn der Krieg ausbricht", aber da reden wir nicht von Geldanlage, sondern von Taschengeld für's Überleben.
Überhaupt nicht verstehe ich den Glauben, dass Gold in irgendeiner Weise geeignet wäre, das Wachstum der Realwirtschaft in Form von Kapital-Rendite abzuschöpfen.
Genau das aber ist die Grundlage von Renditen im Kapitalismus, deswegen heißt der so.
Gold ist also vor allem eines: Glaube. Und der fehlt mir.
Ich kann's nur für mein Immobilienumfeld sagen, allerdings nicht für Gewerbeimmobilien: Alles zu teuer
Das habe ich schon mal an anderer Stelle erwähnt:
So etwas wie eine "zu teure" Immobilie gibt es genau genommen nicht.
Es gibt nur Finanzierungen, die der Rendite und dem Risiko angepasst sind oder eben nicht.
Wer sich von hohen oder niedrigen Immobilienpreisen, Zinsen, vermeintlichen Schnäppchen o.ä. zum Immobilienkauf verleiten lässt, wird i.d.R. auf die Schnauze fliegen.
und durch das aktuelle - auch maximalste und kaum mehr steigerungsfähige Mietniveau nicht wirklich wirtschaftlich
Da triffst du einen wunden Punkt, den ich erwähnt hatte, als ich von meiner Sorge sprach, dass "am Markt vorbei" gebaut wird.
Deshalb ist es auch so schwer, überhaupt noch brauchbare Immobilien zu finden.
Wer sein Geld heute in ein 150qm-Penthouse steckt, der geht IMHO ein erhebliches Risiko ein, dass er damit Geld verlieren wird.
Wer eine gebrauchte 75qm-3-Zimmer-Wohnung in einem mittelmäßigen Wohnviertel in einer wachsenden Großstadt erwirbt, der dürfte kaum ein Risiko eingehen.
aber es wird gekauft. Also für mich eine reine Spekulation auf weiter steigende Preise, was ja auch dein Antrieb zu sein scheint.
Nein!
Absolut nein.
Die Wertsteigerung stellt für mich nicht den Antrieb dar.
Ich rechne nicht mit ihr.
Sie wird nicht für die Finanzierung benötigt.
Sie ist, wenn sie kommt, lediglich das "Sahnehäubchen" oben drauf.
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